导读：《巴伦周刊》最新一期封面文章称，美国房价已接近历史高点，但增长势头减缓，不可能再现过去三年的繁荣。个钟原因有居民收入增长乏力和美国人的住房梦发生变化，在职业不稳定的情况下宁愿租房。

　　美国房价已连涨三年，势头有所减缓，不过再长一两年没有问题。

　　美国经济增长若干指标呈现加速态势，但三年来不断复苏的住房市场却显示出放慢迹象。

　　全美房地产经纪人协会(NAR)跟踪的数据显示，就业增长强劲、失业率下降、超低抵押贷款利率及令人欣慰的消费者信心数据都不能够提高每月二手房销量。最近几个月二手房销量按年率计均不及之前五百万套左右的水平，绝大多数专家对此深感意外。

　　美国房价继续向2006年的高峰攀升，但是增长过程既不会很容易也不会是直线上升。

　　当然，从金融危机的最低谷开始显著增长之后势头减弱是可以预料的，那时全国房价下跌35%，房地产市值缩水近八万亿美元。2012-2014年全美房价年增速分别为8%、11%和5%，与本刊每年对房价增速的预测相差无几。比如达拉斯和丹佛，销量上升推动房价回到2006年的水平。标普/凯斯-希勒的数据显示，波士顿、波特兰、旧金山等其他市场的房价距历史高点仅一步之遥。

　　包括穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)、NAR首席经济学家劳伦斯-云(Lawrence Yun)在内的各房地产专家预计美国房价仍将继续强劲增长--虽然今明两年增速可能只有4%左右。这一增幅与同期美国经济增速和平均工资增速预期更为一致。

　　美国大城市(不包括外围较穷的蓝领工人县和郊区)房价坚挺推动近年来全国房价强劲增长。另一家房地产市场监测公司Local Market Monitor比标普/凯斯-希勒的预测更乐观，其预期考虑了地区收入、就业数据、就业/人口增长和住房营建许可。公司创始人文泽尔(Ingo Winzer)表示，旧金山、达拉斯、休斯顿和丹佛的房价已经到达历史最高点，檀香山、纳什维尔、盐湖城、波特兰、西雅图也接近或处于历史高点。

　　本刊认为4%是今后两年房价增速的合理预期，尤其是考虑到经济、房价数据的奇怪背离可能会阻止房价迅速增长。虽然经济增速逐渐提高和房地产市场逐渐放缓不可能对今后两年的房价马上造成显著影响，但这已足以令人怀疑：一个更加重要的长期转变趋势是否正在形成。

　　至于更远一些的2017-2019年房价，美银美林抵押支持证券策略师弗拉纳根(Chris Flanagan)预计届时可能会开始下跌，因为那时买房人的可支配收入增速放缓，专业投资者的投机性购买已必然结束。

　　其他须关注的因素有住房开工量。商务部数据显示，住房开工量处于2007年美国房地产泡沫破灭以来低位，从2004到2006年的每年两百多万套降自2009年的大约50万套。之后虽然有所反弹，但并没有超过一百万关口多少，虽然仅仅人口增长和移民似乎就需要至少新建140万套住房。住房开工量复苏很大一部分由主要用于出租的多户住宅而非独栋住宅推动。事实上一年的多户住宅营建大约为35万套，已经达到房地产泡沫破裂前的水平。

　　标普道琼斯指数委员会主席、无比重要的标普/凯斯-希勒房价指数发布人布利策(David Blitzer)表示，毫无疑问房地产市场复苏势头开始减缓，过去当住房开工量为目前一百万套的水平时，经济总是处于衰退状态。

　　显然，美国今日经济并未衰退。布利策接着说，人们怀疑美国人对住房的态度--即在郊区买一套白色篱笆环绕的住房梦如今是否发生改变。

　　房地产数据分析公司CoreLogic的研究人员估计，截至今年二月，全美26个州和哥伦比亚特区房价距历史高点不到10%，纽约、北达科他、俄克拉荷马、怀俄明、得克萨斯和科罗拉多州已创历史新高。不过与房价恢复同样显著的是，住房市场复苏步伐放缓的迹象同样明显。

　　有一种理论认为，收入不平等扩大使得千禧一代(1982-2000年间出生者)不能像父辈或祖辈那样给房地产市场加油。他们是潜在购房人最多的一代，但大部分被排斥在住房市场之外，因为他们身负大学贷款，收入拮据与人合租或仍与父母同住而不是组建新家庭。

　　即使付得起首付，首次购房人的选择也不多。金融服务公司Sterne Agee的房地产市场分析师麦坎尼斯(Jay McCanless)表示，自从房地产泡沫破灭以来，新建商品房主要集中在改善性住房或者豪宅，针对首次购房人的房产较少。商务部的最新数据也证实了这点，二月份新屋售价中位数为27.5万美元，二手房为20.3万美元。

　　在二手房市场，首次购房人的选择也不多。止赎或还贷末期违约的情况不如前几年多--这种多余库存已经被投机的私募基金消化。此外Zillow的最新报告称，如果把房价分为高中低三个等级，售价最低的等级中有27%房子为负资产(贷款额超过房价)，业主不愿买卖。

　　结果在二手房市场中首次购房人的比例降至28%，而正常的历史水平为40%。没有强大的首次购房大军，整个住房生态系统就没有活力。而且由于首次购房者数量不够，其他人没办法卖小买大，改善性住房买卖活动萎靡不振。

　　抵押贷款持续紧张也将使得日后房价增速放缓。最近几个月政府的确设法鼓励对首次购房人增加贷款，比如对于信用良好的两房贷款担保首次购房人，首付款比例要求已从20%降到了只有3%。

　　然而银行并未怎么放松对购房人和小开发商的贷款标准，而后者在过去为首次购房人新建很多住房。但谁又能责怪他们呢？赞迪估计，由于抵押贷款回购、政府罚款与不良抵押贷款诉讼造成的法律成本，银行因房地产泡沫破灭遭受1500亿美元的巨额损失。

　　买不起房将越来越成为问题。过去三年新房和二手房房价增速一直超过美国平均收入增速，从而实际上将众多购房人拒之门外。近年来租金也不断飞涨，全国年增速超过3%，旧金山、曼哈顿、布鲁克林等热门地区超过7%。

　　不过对很多人来说，即使考虑到抵押贷款利息和房产税扣减所带来的税收优惠，租房仍然是更好的选择。助理首席经济学家卡特称，与房地产市场比较正常的20世纪90年代相比，租售比显示房价仍然虚高约30%。

　　在美联储可能于下半年将短期利率正常化之后，抵押贷款利率将不可避免地上升，这也是造成买不起房的一个因素。赞迪预计，抵押贷款利率到2017年很可能将超过目前30年期固定收益利率3.7%两个百分点。

　　除非显著加大新屋建设，否则很多潜在购房人将因价格过高而被市场拒之门外。NAR的数据显示，独栋新屋住宅年建筑量约为50万，与每年五百万套的独栋二手房、联排房、公寓销量相形见绌。尽管如此，如果不加大新屋建设，二手房未售库存仍将有限。

　　只有当存量房业主卖旧买新，或将其住房挂牌销售而自己租房时库存才会增加。如果他们买的也是二手房，那么库存将不会变化。NAR最近一个月的月度报告显示，按照当前销售速度，库存去化周期为不健康的十点六个月。至少六个月才是健康的库存水平。

　　尽管今后三年很多大城市房价累计涨幅有望超过20%，很多观察家发现美国人对买房的态度发生了长期变化。政府最新报告也许显示了这一苗头：全国1.2亿家庭的住房拥有率低至64%的20年低点，超过1/3的家庭租房。住房拥有率最高的是2004年房地产泡沫期间的69.4%，当时任何美国人只要想贷款都能贷，没有人问你净资产或收入多少。从那以后租房市场增加了800万家庭，拥有房产的家庭则减少了200万。

　　当然这种转变有很多是迫不得已。房产止赎的家庭出租房外别无选择。然而并非所有租房客都付不起20%的首付款和承担抵押贷款。选择租房是选择一种生活方式。通过租房，很多千禧一代或空巢家庭能方便地搬到自己想去的城市。

　　芝加哥房地产巨头泽尔(Sam Zell)很早就大赌美国租房市场。1993年他的房地产投资信托Equity Residential (EQR)上市时他便在多个郊区拥有花园式公寓综合体。不过在接下来的20年中，他转向市中心的公寓建筑投资，以顺应年轻专业人士从郊区搬到大城市明亮环境的趋势。如今该信托在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图拥有四百多栋公寓大楼，可出租十多万套。

　　如今40岁以下美国人的美国梦不再像过去那样迫切希望在郊区拥有住房，他们更加看重城市生活便利性--住在城市上下班时间短、文化娱乐设施近在咫尺。随着无论是郊区还是中心城市的房产税大增，租房变得划算。此外各城市私立学校激增减少了有学龄孩子家庭迁居郊区的必要性。

　　全球房地产投资公司Colony Capital委托人康佛提(Louis Conforti)说，在年轻美国人中发生的风气变化推动他们租房。正如很多人觉得敲敲电脑就可招来一堆车为何还傻傻的去买车一样，在不知道在何处工作五年的情况下，为何要节衣缩食攒首付而不去租房。

　　某种意义上说他是在现身说法。Colony Capital和百仕通一样在经济萧条期间大肆买入止赎房产用于出租。如今该公司在凤凰城、拉斯维加斯、亚特兰大和丹佛已有两万多套住房，从中获得了强劲收益。

　　鲜有分析师如耶鲁经济学家、诺贝尔经济学获奖获得者希勒(Robert Shiller)对房地产市场的理解一针见血。他是凯斯-房价指数联合编撰人，对美国国内外房价进行了广泛的学术研究。最近他接受本刊电话采访时对美国的住房梦前景表示担忧。

　　首先，房地产泡沫期间很多买家被忽悠，误以为住房是像股票或债券那样的资产。显然事实并非如此。住房是不断贬值的消费品--虽然其贬值速度比汽车要慢得多，需要大量维护开支以保持价值。事实上人们最多只能指望长期房价贬值速度与通胀相当。1890-1990年的美国房价研究显示正是如此。实际上希勒发现，百年间房价年增速超过通胀十个基点。

　　作为一位行为经济学家，希勒很看重自己所进行的美国人住房拥有态度年度调查。这些调查显示人们越来越感到焦虑。美国人不再期望住房价值每年大增。希勒从调查反馈中推断，很多人不愿负担住房所要求的长期义务。人们显然为由于全球化和计算机化造成的职业不稳定所困。我们生活在一个先发优势的世界，经济领域是赢家通吃，人们对此颇为不安。

　　房价未来走势对美国有着重要意义。

　　美联储数据显示，截至2014年年末，美国人净资产83万亿美元中23万亿为房地产，房价影响着各个收入群体。今后一两年住房价值很可能继续攀升，但长期前景却很难说。(柠楠/编译)