严格来说，我国房地产金融政策的基本架构是在l 9 9 3年以后逐步形成
的。因此，我们首先需要对l 9 9 3年以来我国房地产业的发展进行简要地
回顾和总结。
    我国房地产市场l 9 9 3年以来经历了三个不同的发展阶段：第一阶段
(1 9 9 3—1 9 9 7年)“局部泡沫”后的调整阶段。1 9 9 3—1 9 9 6年我国房地产投
资与销售增长均处于下降状态，其中1 9 9 7年房地产投资额比l 9 9 6年下降
了1．2％。这一阶段是对上个世纪9 0年代初以来的房地产热的一个逐步
消化的过程。政府针对房地产泡沫实施了紧缩政策。从财政、金融、土地供
给等各个方面规范市场。力图扭转房地产市场的投资导向．调整房地产市
场结构。l 9 9 4年国务院启动住房制度改革．鼓励职工购买公房。开始了居

民住房由实物分配向货币分配的转化。促使居民住房由原来的“以分为主”
向“以买为主”转变。l 9 9 6年末．政府提出发展普通民用住宅建设．以形成
新的经济增长点。自此．我国房地产市场真正开始起步。第二阶段
(1 9 9 8—2 0 0 1年)复苏与发展阶段。进入l 9 9 7年后，针对我国当时通货紧
缩的宏观局势，政府开始实施积极的财政政策，拉动内需以刺激消费。在
推进城市化的大背景下，1 9 9 7—2 0 0 1年我国房地产业投资与销售增长均出
现稳步上扬，投资增长与销售增长均达到2 0％以上。国家在1 9 9 8年明确
提出要把房地产业培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长
点。之后，特别是在1 9 9 9年，国家出台了一系列扶持房地产发展的政策，
特别是加大了对住宅产业的支持力度，如实施住房货币化分配、经济适用
房计划、降低税费、消化空置商品房、启动二、三级市场以及大力发展房地
产金融等，这些政策对房地产业的复苏与发展起到了极大的推动作用。其
中国家从l 9 9 8年下半年开始停止住房实物分配。逐步实行住房分配货币
化。这可以看作是城镇居民住房制度改革的关键举措，我国从此开始了居
民住房的全面自有化和商品化的进程，房地产业正式登上了人们生活的主
流舞台。后续的关于经济适用房和规范土地的一系列政策，奠定了房地产
市场良性发展的基础。第三阶段(2 0 0 2年至今)快速成长与局部过热阶段。
随着住房货币化进程的结束和城市化进程的巨大进展。我国房地产业消费
需求开始强力释放。房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业，特

别是随着2 0 0 3年土地招拍挂制度的实施，我国房地产业的市场化运行程
度、特别是原来一直处于严格管制状态的土地市场的市场化程度大大提
高。本阶段房地产投资与商品房销售的增长率持续高涨。可以判断。我国
房地产市场进入了一个新的金融发展阶段．市场运行中的突出矛盾已由前
几年的需求不足转变为在巨大的发展空间背景下．局部性、结构性的需求
过度扩张的矛盾。进入2 0 0 3年后，国家以土地审批和信贷投放作为两大
主要手段，对房地产及相关行业开始了新一轮宏观调控，尽管这些政策措
施对控制固定资产投资过热和房地产投机等行为产生了积极的、明显的成
效，然而部分地区房地产投资规模和价格的增幅仍维持在高位状态。随
后，在2 0 0 5年3月2 8日、／1月2 7日，国务院办公厅发布《关于切实稳定住
房价格的通知》(业界称为“老八条”)、国务院常务会议提出八项措施加强
对房地产的调控和引导(业界称为“新八条”)，强调“必须把解；央房地产投

资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任
务”。尽管这些政策的实施取得了一定的效果．但是却远未达到其最初的
设计目标。进入2 0 0 5年下半年。特别是2 0 0 6年以后，我国房地产投资规
模和房地产价格都出现了整体性的反弹。这种状况引发了社会各界的强烈
不满。为此，国务院于2 0 0 6年4月．再次出台了一系列新的、更为严厉的
房地产宏观调控政策，以期有效抑制房价的持续上涨和房地产投资规模的
不断膨胀。