自1 9 9 3年以来．伴随房地产市场的不断发展．我国的房地产金融政策
也经历了逐步扩展和深化的过程。根据对房地产市场三个发展阶段的划
分．我们可以简要地梳理一下每个阶段的房地产金融政策。
    在第一阶段(1 9 9 3一l 9 9 7年)中，房地产金融政策以紧缩银根和支持住
房制度改革为基调。由于政府实施了坚定的紧缩政策，通过紧缩银根控制
投资者的资金来源、直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量，很快：F-0
制了房地产投资的过快增长。1 9 9／1年国家住房货币化改革政策出台后，随
后的房地产金融政策带有浓郁的房改金融色彩，一开始资金运用大多投向
了房地产开发领域，并没有为住房的商品化和住房市场的持续发展培育有
效需求。而随着局部的房地产“泡沫”的逐渐消失．政府将安居工程贷款列
入贷款计划，以配合住房制度改革和达到调整房地产投资结构的目的．这

是我国房地产金融政策的另一个阶段性特点。同时。政府建设房地产金融
市场的侧重点则由单纯的配合房改，转向了引导资金在住房投资和消费及
安排公共住房投资之间进行合理配置。从房地产利率方面看．在这一阶段
中．无论是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，在利率上都没有任何优
惠．部执行与其他贷款同档次的利率水平。
    在第二阶段(1 9 9 8—2 0 0 1年)中，房地产金融政策从需求和供给两个方
面支持房地产市场的建设。国家在1 9 9 8年扩大内需的战略部署中，提出
把住宅建设培育成为新的经济增长点，调控的重点就是要启动居民住房消
费。金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向，由以前的主要支
持供给转为同时关注消费需求和供给。1 9 9 8年。央行对商业银行的规模管
理转变成为资产负债比例管理，并陆续颁布和实施了《关于加大住房信贷
投入支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等一系列的

政策，这些政策的颁布与实施．进一步加大了住房信贷投入．支持了住房建
设和消费，而且还具体规定了对个人住房信贷的优惠条件。l 9 9 8年5月
1 5日颁布的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定，信贷资金发放的
个人住房贷款利率按法定货款利率(不含浮动)减档执行。l 9 9 9年，中国人
民银行将住房贷款的上限由房价款的7 0％提高到8 0％，将个人住房贷款最
长期限从2 0年延长到3 0年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上
进一步下调1 0％。这一系列政策措施终于使房地产市场掀起了波澜，极大
地推动了我国房地产市场，特别是住房市场的发展。在这一阶段中。我国
房地产开发贷款仍然执行与其他贷款同档次的利率水平。
    在第三阶段(2 0 0 2年至今)中，金融政策开始对房地产市场的供给结构
进行调控，逐步过渡到从供给和需求两个方面对房地产市场进行调控。房
地产业投资的高速增长在2 0 0 1年底就引起央行的警觉。并发布了l 9 5号
文件进行调控，但在实际的操作过程中并未得到备家银行足够的重视。造
成局部地区违规贷款比例居高不下，蕴含了大量的金融风险。为此，央行
在2 0 0 2年二季度的货币政策报告中首次提到要“防止产生房地产泡沫．防
止信贷过度集中于房地产业”，而在此前的一季度报告中的说法仍然是“实
行低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”。在有案可查的
资料中，这是最早发出的警惕房地产泡沫的声音。在2 0 0 3年2月发布的
2 0 0 2年货币政策执行报告中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风

险，但是措辞依然温和。考虑到当时扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新
的经济增长点这一特殊背景，央行的房地产信贷政策采取了‘软着陆’的办
法，提出“金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”
从以上文件的精神上看，本次管理层对于房地产市场的调控主要有两个目
标。第一个目标是配合宏观调控．减少对整体经济运行和金融风险的压
力．主要手段是总量控制，以土地和信贷供应为突破口，控制社会资源流向
房地产领域，降低房地产在经济中的比重。第二个目标是重点解决房价过
高所带来的社会问题。在这种背景下。央行出台了一系列的金融政策。以
达到调控房地产市场运行之目的。2 0 0 2年6月。央行重新制定了房地产开
发货款的标准，规定只有自有资本投入达到总投资3 5％以上的项目。才有
资格获得银行所发放的房地产开发贷款。2 0 0 4年1 0月．央行上调存贷款
基准利率。2 0 0 5年3月，央行宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正

常的贷款利率，这也意味着5年及以上期限的住房贷款利率将至少上调
0．2个百分点。本次调整商业银行自营性个人住房信贷政策．将现行的住
房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。对风险相对较
小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率。对风险较大的住房贷款，
商业银行可向上浮动利率，以便更好地覆盖资产风险。与此同时，央行还
调整了个人住房贷款的首付比率，将购买两套以上住房的首付比率，由
2 0％提高到3 0％以上。2 0 0 6年，为了进一步深化对房地产市场的宏观调
控，央行再一次提高了基准贷款利率。提高幅度为0．2 7％．并且。央行还再
一次强调了严格执行房地产金融调控政策的重要意义。2 0 0 6年6月，央行
下达文件，开始着手在全国范围内对房地产开发贷款进行全面清理，以便
进一步整顿房地产金融市场秩序。