房地产金融政策是指能够对房地产金融活动条件产生影响的各项政
策。在这里，房地产金融活动条件是指能够对房地产金融活动(行为)构成
约束的那些因素，例如，房地产贷款利率、住房贷款首付比率等。部属于房
地产金融活动条件的范畴。

    理论和实践表明，房地产金融政策对房地产业乃至整个社会经济活动
部具有广泛的影响．这种影响体现出房地产金融政策所具有的政策功能。
我们可以主要从房地产业健康发展、整体经济运行以及住房保障体系建立
等三个方面，对房地产金融政策的功能进行阐述。
    第一。房地产金融政策对于房地产业的健康发展具有重要的意义。众
所周知，房地产业的成长和发展与金融机构对房地产业的金融支持存在密
切的关系。如果对房地产业的金融支持过度，将可能导致房地产市场价格
水平脱离经济基本面的约束而不断攀升．并最终形成房地产泡沫经济的格
局。反之亦然。因此．只有在对房地产业金融支持适度的条件下，房地产
业的发展才有可能呈现出健康发展的局面。形成对房地产业金融支持适度

的条件，需要有房地产金融政策作保证。从这一意义上看，房地产金融政
策是房地产业健康发展的基础。
    第二，房地产金融政策对整体经济的稳定运行也具有重要意义。房地
产业(或者说房地产市场)运行与整体经济运行的关系问题，是近几十年来
经济理论界研究的热点问题，在这一方面，已经取得了较为丰富的成果。
    M odigliani等学者的研究表明，房地产价格上升，将增加消费者的金融
财富，从而诱发他们增加消费支出。而房地产价格下降，将减少消费者的
金融财富。从而诱发他们减少消费支出。这种效应被称之为房价变动的财
富效应。从一国经济的宏观角度看，房价变动的财富效应的强度取；夫于房
地产在私人经济部门中的份额。大量的研究表明，就一般的国家而言，房
地产在家庭资产中的份额一般部在2 0％以上，最高者可达4 0％以上。并且
这一比率还处于稳定的上升趋势之中。因此，Modigliani等学者认为，房价
波动对整体经济运行的影响不可忽略。
    Bemanke、Gertler等学者的研究表明，信息不对称会产生逆向选择和道
德风险．因此企业和家庭的资产净值就会影响它们获得信用的能力，净值
升高，借款能力增加；反之，则减少。资产价格的上升与下降将影响着企业
与家庭的资产；争值，从而也就影响着它们的借款能力，而借款能力的变化
又影响着企业和家庭的支出活动，而且，上述传导机制还具有自我放大的
功能。Bcmankc、Gcrllet等学者将这种机制称之为金融加速因子(financial

accclcral or)。Bcmankc、Gcrllcr等学者的研究，从另一个角度揭示了房地产
价格波动对宏观经济的影响。
    Goodha、I tofmann等学者以7个工业化国家(G一7)为样本，运用计量经
济学方法，对金融形势指数(FCI)与消费者价格指数(CPI)之间的回归关系
进行了实证研究。他们的实证分析表明，FCl指数可以用于7个工业化国
家((主一7)的消费价格指数CPl的预测，需要指出的是，在Goodha、H ofmann
等人构建的F(、I指数中，包含了利率、汇率、股票市场价格以及房地产市场
价格等四个经济变量，其中房地产价格在FCl指数中的权重最大，要远远大
于其他变量的权重。我们知道，消费者价格指数是标示整体宏观经济运行
的基础性指标，因此，从Goodha、Hofmann等人的研究中我们不难发现，房
地产市场对整体宏观经济运行的影响．要远远大于利率、汇率、股票市场价
格对其的影响。

    从以上研究中我们可以发现．房地产业(或房地产市场)的运行状况对
整体经济的稳定运行具有十分重大的影响，这种影响远远超出一般人的想
象。房地产金融政策是地产业健康发展的基础，从这一角度看。房地产金
融政策的制定和实施对于维护整体经济的稳定运行具有重大的意义。正是
由于房地产金融政策的制定和实施对于维护整体经济的稳定运行具有重大
的意义，因此，目前有越来越多的学者正在呼吁将房地产价格作为国家货
币政策调控的中间目标。
    第三，有必要阐述一下房地产金融政策对于住房保障体系建立的重要
意义。从全球的长期经验看，完全采取市场化的运作方式，是不可能有效
解决城市住房问题的。这里的关键之处在于，由于受到支付能力的制约，
低收入人群以及有特殊困难家庭的住房需求难以在市场化的框架内得到有
效的满足。因此，世界各国或地区的政府，都非常重视住房保障体系的建
设，以期通过住房保障体系的建设来解决城市低收人人群的住房问题。
    从目前的经验看，由于存在具体-睛况的差异，不同国家或地区的住房保
障体系采取了不同的运作模式，这种模式的差异主要体现在不同国家或地
区公共住房供给方式的差异上(见表l—1)。在这里，公共住房是指专门向
需要保障的人群所提供的住房．公共住房的建设毫无例外地部受到政府某
种形式的资助。