房地产是指土地和地上建筑物以及附着于其上的权益。比如所有权、使
用权、收益权、抵押权等。房地产实体不可转移．能够转移的是房地产权
益．在这个意义上说，房地产交易实质是对房地产权益的交易。而金融是
研究个人、企业、政府之间进行货币与信贷的创造和转移过程、机构、工具
的学科．或者说金融研究货币的流动如何促进生产和提高资源配置效率。

    房地产与金融之间具有密切关系。正如货币天然需要金银一样，房地
产天然需要金融。这是由房地产业的特点决定的。房地产业是资金密集型
产业，在房地产开发、消费等各个环节需要资金量很大。一个房地产项目
开发建设需要持续的资金投入，需要的资金从几千万到数十亿元不等。对
于家庭消费者来说，由于房地产单体价值大．需要很长时间的资金积累才
能够买得起一套住房，如果现在就需要住房，只能借助银行贷款的帮助。
现在很多商业银行都有住房抵押贷款来帮助家庭购买住房。所以，对于房
地产业而言，资金就像是血管里面流淌的血液，如果资金链条断裂．房地产
业发展就会受到很大影响。
    房地产业的繁荣可以从以下几个方面促进金融业发展。第一，房地产
贷款业务有助于改善银行资产结构。住房抵押贷款违约风险小，在借款人
无力偿还贷款时．银行可以把抵押的房地产拍卖，以偿还所欠贷款本息。
由于这个原因，住房抵押贷款被银行看作是一项优良资产。第二，多样化
的房地产融资需求会催生金融创新。受资金来源限制和监管约束．商业银
行主要从事中短期贷款．并非所有房地产资金需求都能够(或者郁适合)从
银行获得贷款。而且，在筹集资金的时候，企业也要考虑综合融资成本．不
会一味寻求银行贷款支持，而去寻求其他的融资方式。这促成了房地产金
融创新。比如，为了满足有房产的老年人的养老需求，在美国以及香港流
行一种反向抵押贷款，就是已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给

银行、保险公司等金融机构，然后从金融机构那里按期领取一定数额的现
金，一直到房屋业主去世为止，即“抵押房产、领取年(月)金"。住房抵押贷
款证券化以及房地产投资信托(REITs)也是房地产金融创新的结果。