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直接租赁是指物业出租人根据承租人的要求开发建设
房地产来实现融资的方式。现在用如下案例说明具体的融资过程。例如，
拥有一块空地的业主，根据某租户的要求。新建一幢造价为l 0 0 0万元的超
级市场，并与该租户签订一份长期租赁合同，期限2 5年，每年租金为1 4 0
万元。然后，业主用每年定期获得的租金作为抵押，向银行申请l 0 0 0万元
的长期抵押贷款。假定贷款利率为l 2％．贷款期限为2 5年。这样业主等
于获得了l 0 0％的项目融资。
通过这种方式融资。物业的开发商获得了收益。根据年金现值计算方
法，业主每年偿付抵押贷款本息额为l 2 9．5 6万元。而获得的租金是l 4 0万
元。因此业主每年l,--I-获得的税前收入为l 0．／l l万元。此外，业主还获得了
免税的好处。应该能够很容易地计算出第l年末贷款利息总额为1 2 0万
元。对于业主来说，由于他保留了物业的所有权，造价为1 0 0 0万元的物业
的折旧应计入成本。从税前“支付”。假定采用直线折旧．并假定折旧周期
为3 5年，那么每年的折旧额就将是2 8．5 7万元。因为贷款利息在税前支
付，所以对于业主来说．第l年可以在税前支付的额度将达到l 4 8．5 7万
元。但业主第l年在房地产上的税前收入有l 4 0万元。这相当于他获得了
8．5 7万元的免税额度。如果该出租人的所得税率为l 5％．那么这个免税
额度相当于5 5．1 3万元的税前收入。所以第1年的税后收入将达到6 5．5 7
万元。
(责任编辑：zhi) |
