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售后回租是指，开发商将物业出售给投资者，利用取得
的销售款进行项目的开发建设．同时回租该物业．并以该物业的经营收入
向投资者定期支付租金。如果投资者资金充足，就可以直接以自有资金支
付房价款；如果资金紧张或者希望保持资产的流动性，也可以该物业作抵
押向银行申请抵押贷款，以抵押贷款来支付房价款，并以定期收到的租金
来偿还贷款本息。
国内房地产融资租赁案例并不多见。2 0 0 4年4月初，上海新世纪金融
租赁有限责任公司与上海一家大型房地产公司签订全国首个房地产“售后
回租+保理”融资项目，该房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售
给金融租赁公司，并签订了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一
家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租
金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
售后回租形式的融资租赁实现了房地产开发商、租赁公司与银行三方
共赢的局面。
首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。通过售后回租交易，资产的原
所有者房地产开发企业(即承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制
权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现
金。金融租赁公司将房地产项目回租给房地产开发企业。并收取租金。其
中，金融租赁公司根据房地产项目的质量以及租金应收款的风险程度。收
取2％ 5％的融资租赁费用。
其次，金融租赁公司将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行，
银行再以买断房地产开发企业(即承租人)的租金应收款为基础，为金融租
赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业
务——保理业务。银行在收取租金应收款的同时．还可以收取不低于保理
融资额l％的保理业务手续费。同时。将风险降到最低。在保理业务有追索
权的情况下，一旦承租人(房地产开发企业)无法按时支付租金。可由承租
人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话．银行可将抵押的房产拍
卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。
最后，房地产企业通过房地产售后回租，一方面，获得了资金，并将其充
抵新开发项目的资本金(与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不
同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金)．或者
投资其他任何项目(而房地产开发企业用房地产产权向银行抵押，所得的
贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目)。另一方面，通过售后
回租，房地产企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，并在融资租赁
到期时．依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
(责任编辑：zhi) |
