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宏观调控政策、市场竞争对房地产企业资本实力和开发能力要求的提
高是并购整合的根本驱动因素。而现阶段国有资本在房地产行业的调整和
新进入者的涌现则进一步推动了房地产行业的并购整合。影响房地产企业
并购重组的因素主要有以下几个：
(一)宏观调控提高了对房地产企业资本实力及融资能力的要求
2 0 0 3年以来，为了J／r_0制经济过热。防范房地产泡沫。有关部门在土地出
让、信贷供给、税收等方面出台了一系列宏观调控措施。其中尤其以土地
政策和金融政策对房地产市场影响最大。
就金融政策而言，中央银行与银监会先后出台了《关于进一步加强房地
产信贷业务管理的通知》以及《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对房
地产开发贷款条件、贷款用途和使用方向、贷款期限、操作规范以及住房抵
押贷款的贷款条件进行了严格规定。比如。房地产企业自有资金不得低于
项目总投资的3 0％，需要“四证齐全”才能获得开发贷款．严禁房地产开发
流动资金贷款等。银监会则要求申请贷款的房地产企业资本金比例不低于
3 5％。2 0 0 4年l o月上调存货款基准利率0．2 7个百分点，2 0 0 5年初取消
了住房抵押贷款优惠利率，变相提高了住房贷款利率。2 0 0 6年6月又提高
利率0．2 7个百分点。银行贷款成本提高，房地产业融资难度加大。
在土地政策上。2 0 0，1年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规
定》、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工
作的通知》，明确了经营性土地使用权招拍挂制度。这对房地产开发商的
资金实力提出了严峻的考验，中小开发商在土地获取上已面临巨大的压
力。2 0 0 6年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》对各地和各
部委提出了八大方面的要求．严把土地“闸门”。这八大要求是：进一步明
确土地管理和耕地保护的责任．切实保障被征地农民的长远生计，规范土
地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价
标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地．强化对土地管理行
为的监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。这是截至目前，国家关于土
地调控力度最强的一次政策调整。不断收紧的土地政策．加剧了土地的稀
缺，提高了土地开发成本。
上述的一系列政策显著提高了房地产行业资本规模的门槛，房地产企
业普遍感到资金紧张，土地储备不足。为了开辟新的融资渠道，获取低成
本的土地。并购就成为房地产企业面临的一个重要选择。目前大多数房地
产企业并购均基于此种背景。
(二)市场竞争加剧，对地产商的开发能力提出了更高的要求
随着房地产市场的不断规范化．房地产企业之间的竞争已逐步从单纯
的资源(土地、资金)优势竞争转向能力优势的竞争，这就对开发商的产品
设计、项目管理、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求，
缺乏管理能力及品牌认知度的企业将成为被整合的对象。
(三)国有资本在房地产领域布局的调整
房地产业是高度市场化的行业，国有资本在该领域的变化呈现出两个
明显的趋势：一是对大型国有房地产开发企业通过重组使得其规模及实力
进一步提高，二是对中小型房地产开发企业通过出售或引入投资人的方式
逐步退出。2 0 0／1年6月，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关
事项的通报》，指定中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集
团、中国保利集团及华侨城集团重组其他央企房地产资源．这意味着在国
资委l 9 1家直属企业名下达l 8 0 0亿元的房地产业务开始进行整合。与此
同时，地方国有资产管理部门对所属房地产企业的重组和调整也已拉开
序幕。
(四)房地产业吸引了资本雄厚的新进入者
房地产行业持续的增长及良好的获利能力吸引了新进入者，这些新进
入者往往依靠雄厚的资本实力，通过兼并收购的方式迅速扩大规模。
(责任编辑：zhi) |
