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相对银行信贷，社保资金的成本比较高。一般社保资金利率水平为
6％8％左右，有的项目可能还要高一点。不过，增加的成本对于开发商而
言并不算什么。首先是它比l 0％以上的民间借贷低；另外房地产的利润率
远远高于这一比例．只要能够坚持到最后的胜利．房地产商不仅能够还上
社保的钱，而且能够赚个盆满钵满。或许基于同样的预期，社保资金才敢于
投入地产。但是，这恰好也是风险所在。这位信贷人士指出。相对于银行
比较严格的风险审核，社保的部分做法让人“看不懂”。例如，银行一般以
房产的成本为基础价格，打折之后再确定贷款额；但是，社保资金通常根据
房产的市场价格进行评估，对评估价打折之后进行贷款。
在银行人土看来，这两种评价方法差别甚大。曾经有一个酒店式公寓
项目，银行按成本价格的估值约为／l亿元，即使银行给予最优惠的条件，其
贷款也不会超过3亿元；但是，评估后的市场价格可能达到8亿元左右，社
保资金的放贷额可达四五亿元甚至更多。
另外。在宏观调控之后。银行不仅在发放房地产开发贷款上受到限制，
还被禁止进入土地市场，为开发商提供用于购买土地的资金。然而，这条
限制并没有成为社保资金的红线。“资金能够流入土地，这也是上海社保
资金吸引众多房地产商的重要原因。”
委托贷款作为房地产企业一种比较重要的融资方式．由于存在操作不
规范、风险防范不严等方面的问题，监管部门对其的管理日趋严格。2 0 0 8
年6月银监会向备家商业银行下发《关于对房地产委托贷款，睛况进行调查
的通知》(以下简称《通知》)．要求商业银行对房地产委托贷款逐笔进行风
险排查，包括对房地产委托贷款规模和风险状况．对房地产委托贷款的管
理情况，以及对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查。目
前，房地产委托贷款进入了规范整顿期。不过，从未来看，作为银行的一项
风险较小的中间业务，在大力提倡商业银行赢利模式多元化的背景下，房
地产委托贷款应该会在规范中得到发展。
(责任编辑：zhi) |
