虽然公民有给政府部门提建议的权利，但我不会上万言书。因为我即使写了，也不
‘3知道寄给谁；即使寄出，也没有人看。以下建议权当自娱自乐。
    (1)法律框架。修改《城市房地产管理注》和《土地管理注》，废除《城市房屋
  拆迁管理条例》并制定《城乡房屋征收与补偿条例》，制定《住房保障注》，建立以《物权
  注》为棱心，以上述三大法律为主体的房地产法律框架。
    住建部称，  《城市房地产管理注》、  《基本住房保障注》已列八十一届全国人大常

委会立法计划，并已形成修改草案征求意见稿。
    《土地管理注》的再修改，动议已有多年。建议重点是修改土地出让制度和闲置土
地处理办法。从长远看，应取消土地使用权制度，改为土地年租制，与房产税、土地增值税
台并为房地产税，但现阶段取消不太现实。改革土地出让制度，经营性土地也可实行协议出
让方式，但规定任何一块协议出让的土地，以及改变土地用地性质的地块，均须向全社会公
布其受让方、价格、用途等必要信息；招拍挂土地，应规定出让价格上限(北京已试行)，
且规定区域内地价年涨幅不得超过当地GDP增幅。闲置土地不再强制收回，而是与土地增值
税直接联系起来，企业自身匣因闲置土地一年以上未开发的地产商，该项目预征土地增值税
税率大幅上涨，如从3％上调至8％，闲置两年以上该税率增至10％，以此娄推，由税务部门直
接征收，清算时不予抵扣。土地详细性控制规划由当地人大立法确定，政府部门无权更改。
    新拆迁条例已经出台，可惜没有包括集体用地上的拆迁。而实际生活中发生的强制
拆迁事件，大多与集体用地上的房屋相关。虽然国务院责令有关部门尽快修改《土地管理
注》，并将集体用地上的拆迁活动纳入法律调整范畴，但匣本我们完全可以先将城乡土地上
的房屋拆迁管理台并，制定《城乡房屋征收与补偿条例》。
    (2)房地产制度及与房地产有关的制度框架。在法律规范基础上，建立和完善住
房保障制度、土地出让和转让制度、集体建设用地流转制度、土地督察制度、商品住宅数量
限制制度、商品房预售制度、商品房建设管理制度、房地产抵押贷款制度、开发项目资本金
制度、商品房权属登记制度、房地产企业信用制度、物业管理制度，土地出让金专户监管制
度、房地产税收制度、公积金制度，公务员(含直系亲属)住房公示制度等。这些制度均载
八相关注律，尤其是正在修改之中的房地产注和土地注。

    住房保障制度：以住房保障注为基础。经济适用房和限价房并八公租房，取消公务
员另行享受任何保障注政策的优惠(如北京有关部委的限价房、经济适用房)。最重要的是
要保证建设资金来源和建设规模的可持续性。建议作出如下规定：将土地出让收入(而不是
净收入)的10％专项投入保障房建设，公积金增值收盏的50％专项投入保障房建设；各娄保障
房建设和蕴工规模不得少于当年商品住宅建设总量的50％。同时建立保障房的退出机制，并
建议将家庭购买首套房也列入基本住房保障范围，享受的首付和利率优惠任何机构和个人不
得随意更改。
    土地转让制度：土地转让增值部分的50％，由税收部门直接征收拿走。让囤地者付
出高额成本，甚至囤地亏本。土地出让制度如上。
    集体建设用地流转制度：以2叭0年为界限，符台城市规划的“小产权房”，参照基
准地价补交土地出让金后可转为商品房。允许村集体建设用地、农民的宅基地八股土地信托
基金，或直接转让并每年莸得土地信托基金收盏分红，集体建设用地、宅基地可用于经营性
开发建设(30％收盏进入土地信托基金)，性质与国有土地一样。但这项制度应在试点的基
础上透步推进，少数省份存在大规模撤并村庄的行为，值得警惕。
    土地督察制度：督察员办公室有权调阅任何一个城市的土地出让档案，发现问题立
即报请上级纪委查处。所有土地案件均报中纪委备案；所有与公务员，尤其是领导干部有关
的土地案件，均报上一级组纸部和监察部备案，违反土地注律注规者限制晋升。
    商品住宅数量限制制度：每户家庭拥有的住宅数量不得超过3套(2叭1年的限购令
更进一步，拥有两套房就禁止买房)，否则征收高额惩罚税，年税率可高达第3套以上住宅
市场评估价的30％。但允许卖旧买新。此举专为抑制投机。

    商品房预售和销售管理制度：从长远看有必要取消商品房预售制度，可设定5年过
渡期。现阶段，暂实行预售资金专户监管，房源一次推出，不得囤房。所有房源价格明码公
币。
    商品房建设监管制度：商品房报建时，须单列施工款使用计划。该施工款须按进度
汇八银行专户，由银行直接划给施工企业。任何施工企业均不得垫资施工。施工企业和建设
单位对商品住宅主体质量实行终身负责制度。
    房地产企业信用制度：违法行为公示且记录在档案，有不良记录者，对其直接和问
接融资、竞争土地、资质审棱等方面作出严格限制。
    物业管理制度：所在房地产企业均不得指定其下属的物业公司管理它开发的住宅小
区(包括前期物业管理)，而须公开招标。
    房地产税收制度：将土地增值税、房产税等与房地产有关的税收台并，成为房地产
税，该税源专项用于地方的保障房建设和教育设施建设，不得挪作他用。
    土地出让金专户监管制：土地出让金收入和使用情况，作为财政预决算的一部分，
向当地人大报告，并专户用于当地城市基础设施和保障房建设。从长远看，应考虑以物业税
代替土地出让金制度。
    公务员住房公示制度：所有公务员(含直系亲属)均须向社会公开其住房情况，并
向宪法宣誓。
    (3)改革现行财政税收制度(尤其是中央与地方的分税制度)，建立起与地方事
权相匹配的财政税收体制。建立更严格的财政预算决算制度、更透明的财政预算决算公开制
度，土地出让金收入包括在内。除国防机密外，详细的财政预决算情况除向当地人大报告

外，还应向所有纳税人公开。
    (4)改革现行地方政府政绩考棱制度，去除GDP考棱，坚决摒弃地产GDP主义。大
幅提升资源、环保、教育、科技、住房保障、医疗、社保等因素在政绩考棱中的份额。
    (5)深入推进收入分配体制改革。公务员收入情况全部公开。建立住房继承权制
度，每对夫妇向任一直系亲属噌予房产或直系亲属继承的房屋遗产，第一套免税，第二套以
上开始征收遗产累进税，第二套税率为该房产市场评估值的i0％～20％，第三套为30％。第四
套，没了，因为只允许拥有3套住房。
    (6)坚定推行行政体制改革。就像房地产开发过程涉及的上百个公章一样，行政
审批制遍布商业社会的每一个角落。多年前，一位司长对我说，某些部委放假3年丝毫也不
会影响社会运行。虽然不无夸张，却是行政审批制赔害无穷的一个写照。行政体制改革，只
要根除审批制(改为备案制)就是胜利。毫不夸张地说，审批制已经腐败到了必须根除的程
度。
    (7)坚持稳健的货币政策10年不放桎。稳健的意思就是逐步收紧货币，而不是急
迫性的收紧。为什么是l0年?因为我们的货币政策竞桎了30年，需要用大约10年时问来调整
和缓和。慎用娄似4万亿的计划。