但中行北京分行上升幅度明显。若房价下跌50％，其个人住房不良贷款率至少上升
7％。这是因为，2009年下半年，传统二手房贷的老大建设银行北京分行，由于拒绝再向房地
产中介“连点”，而基本退出二手房市场，中行趁机取而代之。业务量暴增，风险也紧随而
至。
    个人住房贷款是优质产品，开发贷款风险如何?相比个人住房贷款，房地产开发贷
款在各商业银行所占比重较低。根据央行统计报告，2叭0年年末，房地产开发贷款余额为
3 13万亿元，个人住房贷款则达62万亿元，是前者的一倍。据一位国有银行内部人士介绍，
以土地和在建工程做抵押物的房地产开发贷款，放贷额最多为抵押值的50％。即使项目烂
尾，银行贷款的抵押物也有还款的优先权，所以开发贷款的风险也不大。
    2叭0年8月压力测试之后，银监会又对相关指标进行了专题调研。银监会对60家大
型房地产企业集团进行分析后发现，大型房企存在多头援信、内部关联结构复杂、负债率过
高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。其中，18家平均资产负债率超过70％60

家大型房企集团的4266个成员企业中，有64个成员企业的资产负债率超过90％。
    根据调研结果，10月26日，银监会主席刘明康发出了防范房地产开发企业贷款风险
的警示。但我个人认为，由于2叭0年有三个月(3月中旬～4月中旬、8～9月)销售情况特别
好，多数地产商完成或超额完成了当年的销售计划，它们的资金流支撑到2叭1年6月基本没
问题。关键在于2叭1年下半年，如果销售持续惨渍，地产商的资金压力会加大，但给银行带
来的风险仍属于可控范围。
    银行的测试并非无的放矢。2叭0年8月月底，潘石屹发布预测称，一年内房价将跌
回2009年年初(后来他改口说考虑到通胀，房价会上涨)水平。10月和ll月，中国社科院和
人民大学分别发表报告称，2叭1年平均房价将下跌20％。
    如果按潘石屹所说要房价跌回2009年年初水平，以北京城区在售楼盘价格为参考，
则意味着必须下跌30％；平均房价下跌20％，房价可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹预测
成真，根据各商业银行2叭0年的第一轮压力测试，银行房贷不良率最多增加不超过l％。
    假如出现极端情况，房价下跌50％，即使是影响最大的中小股份制商业银行，个人
房贷不良率也最多上升2％，几大国有商业银行影响更小。这是指个人贷款情况。开发贷款的
风险要大得多，但也不至于失控。
    房价下跌50％，可能意味着房价要跌回2007年年初水平，银行不会出现大问题，一
些地产商却有可能要先例下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中莸得大量收
盏，当风险来临时，它们居然大多可以置身事外。
    我个人分析，主要有两个匣因：第一，中国人民不仅勤劳勇敢，而且不喜欢欠银行
的钱，贷了款总要尽量先还完才安稳。第二，监管层对房地产金融风险把控较为严格，技术

指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”，至U2003年的“121号文件”，再到
2007年10月提高首付，而2叭0年年底，不仅首套房的首付已从两成提高到三成，二套房的首
付提高到六成，有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了，金融部门对风险的警惕性
由此可见一斑。
    2叭1年4月19日银监会召开的2叭1年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康
表示，商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50％作为
假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定，此次压力测试的结果仍将比较乐观，
个人房贷不良率与2叭0年S月的压力测试相差不会太大。
    然而，必须提出的是，压力测试并不能代替现实的演进本身。压力测试要设定一些
定量数据，但正如哈耶克所说，决定经济现象得以发生的因素是无法穷尽的。譬如房价下跌
50％，可能同时意味着投资下降、消费下滑、经济增长放缓、失业增加、收入减少等，它们
的负面影响又会传导到银行，那时，银行的不良率就会大幅度增加，金融风险迅速加剧。
    但是，任志强“要死也是银行先死”的断言是要破产了。可资为注解的是，1992～
1993年的房地产热，银行损失惨重，留下了以百亿计的不良资产，但即便如此，我们也只听
说过大批地产商此后消失不见，何曾听说哪家银行因此例闭?