今天看来，个人住房贷款仍是银行最优质的资产，但在2003年，监管部门却对它充
满了戒备之心。戴根有认为，个人住房贷款风险已经开始显现。其时，工商银行个人住房不
良贷款为528亿元，不良率为022％建设银行个人住房不良贷款为3205亿元，不良率为
159％。
    戴根有提醒，从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐
步显现。现在的住房贷款不良率低，并不表明以后也低，未来几年个人住房不良贷款很有可
能陆续暴露。银行不仅要防开发贷款的风险，也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷
款风险。所以，6月13目的“121号文件”才会如此全面。
    虽然现在看来，  “l2 1”文件对个人住房贷款的风险有点估计过高，国际经验并不
适用于中国(国人还贷款积极性非常高，没有人愿意拖欠银行的钱)。但是，监管层的这种
风险防范意识，完全值得全国人民给它送去一面锦旗。
    “121”文件的远见在于，它准确地预见到了房地产在中国有着无比广阔的发展空
问，也因此，要提前筑起防范房地产金融风险的堤坝。我非常怀疑，如果没有包括央行、银

监会在内的监管部门，自200 1年发布《关于规范住房金融业务的通知》  (银发l95号文件)
以来对这块风险阵地一以贯之的坚强守卫，今天的金融风险敞口也许早已四门洞开。所以，
每次一想到“l21”文件这几个字，我都禁不住肃然起敬。
    “12 1”文件开启了信贷调控房地产的先河，翻开央行后来关于房地产调控的主要
文件，几乎都能在这个文件那里找到最初的影子。正因为它严厉得令地产商猝不及防，所
以，当地产商阶层醒悟过来时，便一致行动起来，作出了自1998年以来最强大的集团式反
扑。
    结果你已经知道了，地产商阶层赢了。也许与此并无联系，戴根有转任央行征信管
理局局长(2007年4月转任央行征信中心)。
    地产商阶层胜利的主要标志，便是2003年S月12日《国务院关于促进房地产市场持
续健康发展的通知》  (国发l8号文件)的发布。或许整个文件都是标准的官方文件字词，但
有这句话就足够了：  “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
    冯仑说“商人的声音首次大过了政府的声音”可能不无夸张，但用地产商的另一句
话来表述却是准确的：  “1S号文件”打败了“l21”文件。
    房地产安全，金融就安全了。
    央行、银监会为何对房地产金融风险如此关注?因为房地产关乎整个金融的安全。
    2叭0年6月S日公布的((2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年度，全国商业
性房地产贷款余额733万亿元。央行2叭1年1月30日公布的《20 10年第四季度货币政策执行情
况报告》披露，2叭0年新增房地产贷款202万亿元。到20 10年12月底，我国房地产贷款余额
为935万亿元，同比增长275％：其中，个人购房贷款余额62万亿元，同比增长297％央行4月28

日公布的数据显示，2叭1年一季度新增房地产贷款5095亿元。
    2009年年底房地产贷款余额占各项贷款余额的l 92*,，至2叭0年底，房地产新增贷款
占人民币各项新增贷款的254*,。2叭0年4月20日，银监会召开2叭0年第二次经济金融形势分
析通报(电视电话)会议，银监会主席刘明康说：  “当前房地产贷款余额占各项贷款的比重
已达20％左右(整个银行业)，少数股份制银行已突破30％。”2u．,tu上以房地产抵押的其他贷
款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。
    无论是从房地产贷款余额的占比，还是从房地产余额之于金融机构的资产质量而
言，房地产金融都是银行最重要的资产，它的安全就是银行的安全，甚至直接关系到中国经
济的安全。从某种意义上说，守卫房地产金融的安全，就是守卫中国经济的安全。
    银监会网站2叭1年5月13日公布的数据显示，据初步统计，截至2叭1年3月月末，中
国银行业金融机构境内本外币资产总额为l叭2万亿元，总负债95万亿元。而截至2叭0年6月
底，美国银行业总资产为132万亿美元，折台人民币不足90万亿元，单从数字上比较，预计
到2叭1年3月底，我国银行业总资产已超过美国银行业总资产。这些数字同时也显示出保障
我国金融安全的重要性。