2008年年底竞桎货币政策经由银行之手，拯救了陷入生死关头的地产商。但银行对
自身的风险并非毫无察觉。
    上文提到，2005年8月央行金融市场司提出取消商品房预售制度的建议，主要就是
出于防范金融风险的考电。这一点必须承认，无论房地产业给金融界带来了多么巨大的利
盏，银行家是多么离不开地产商，监管部门从未放弃过对房地产金融风险的警惕。
    最具代表性的自然是2003年那份定当留存历史的“12 1”文件。
    中国人民银行2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
(即“l21号文件”)。其棱心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所
有者权盏)应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使
用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地锗备机构发放
的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2
年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将莸得的流动资金贷款用于购买施工所必需的
设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
    对于个人房贷，  “l2 1号文件”规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的
个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵惜比不得超过60％，贷款期限最
长不得超过10年，所购商业用房为蕴工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，
应适当提高首付款比列，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率
执行。

    对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘石屹说：  “这是我近10年来
见过的对房地产最严厉的一个通知。”
    为什么说是“最严厉”?地产商籁于生存的资金来源被全面收紧。来自银行的开发
贷款大幅回缩，而个人按揭时问又被往后至少推迟6个月以上。“l2 1号文件”对没有资金实
力的地产商，简直是致命打击，如果严格执行这些规定，估计有一半中小地产商活不到今
天。
    事隔7年多来看，2003年6月的房地产市场，除了揭露出来的一些假按揭事件，并没
有过热。实际上，那时的楼市也同样被“非典”折磨，售楼处除了售楼员，几乎没有人影。
潘石屹等地产商正在酝酿给购房者提供代缴一半契税的优惠。为什么央行要弄出这么一个大
动作来?
    其背景是，2003年2月月底，央行发布((2002年货币政策执行报告》，公布了2002
年11月央行对部分城市商业银行200 1年7月1日～2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结
果。共抽查房地产贷款2090 1笔，金额l468亿元，调查发现违规贷款和违规金额分别占总检
查笔数和金额的98％和249％。
    这是什么概念?违规贷款金额占总检查金额的249％，如果这个检查结果在所有房地
产贷款里有代表性，那就是说，房地产贷款中有近l／4是违规的。而房地产贷款1／4违规意味
着什么?
    据央行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，如果其中1／4是违
规贷款，就意味着全国有4500亿元房地产贷款是违规的。这个比例的可怕在于，假如不把违
规的漏洞赶紧堵塞住，那么，随着房地产贷款余额的迅猛增长，有一天，风险敞口也许将数

以万亿元计且越来越难以控制。譬如，2009年年底房地产贷款余额为733万亿元，假如l／4是
违规贷款，就是18万亿元。
    时任央行货币政策司司长的戴根有是“12 1”文件的主要起草人之一，他在文件发
布前的一次内部讲话里说，我国部分城市和地区确实出现了房地产过“热”，应当引起警
惕。商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。据统计，2002年1～10月，商业银行
房地产新增贷款余额占房地产完成投资的比例达到66％，如果加上使用住房公积金发放个人
住房委托贷款数量，这一比例为68％。鉴此，有必要对商业银行的贷款加强监督。