银行是个放贷者，而且是一个势利的放贷者。在市场经济时代，银行都愿意锦上添
花，没几个雪中送炭。听好几个地产商讲过，当自己在好地段拿了个项目，或者产品好卖，
恨不得所有支行的行长都排队请你吃饭，贷多少款都可以；而当调控来临，项目急需输血
时，你想屈尊请放贷员吃饭，人家都要借口推托。
    2008年年底，绿城和富力都有过这样的遭遇。
    2007年，绿城四处抢地，似乎手里的钱多得花不完。它曾经在1个月之内连夺两个
地王：2007年5月，绿城联手杭州葛洲坝公司等，以349亿元取得杭州蓝色钱江地块，楼面价
11 759元／平方米，是当年杭州的地王。一个月之后，2007年6月，绿城又以l26亿元取得上海
新江湾城Dl地块，楼面价l2509元／平方米，是该地块挂睥起始价的25倍，是当年上海的新地
王。
    绿城那一年买地花了多少钱?
    2006年7月，绿城赴港上市时，土地储备总建筑面积为800多万平方米，而至2008年
年底，土地储备已增至2520万平方米。其中，2007新增土地面积超过i000万平方米，花费
160亿元，绿城出资约i00亿元，台作伙伴出资约60亿元。
    我私下揣测，如此不计成本地扩张，绿城来年应该是想“干票大的”。
    果然，绿城副董事长兼行政总裁寿柏年透露了他们的野心。2008年4月22日他在公
司2007年财报发布会上表示，  “2008年，公司预计可以预售的房源价值大约300亿元，如果
以200 7年大约85％的预售率来计算，大概可以实现230亿元左右的预售收入”。

    随后，绿城谨慎地对外宣布，200S年的销售计划是200亿元以上。但我那时了解到
的情况是，当年集团内部制订的销售计划是250亿元，并已分解到各区域公司。
    我们后来都知道，200S年没几个公司完成了销售任务。绿城实际完成的情况已通过
200S年财报公布出来：全年销售(预售)额为l52亿元，仅bL2007年增加1亿元，比内部计划
的销售额少了约100亿元。
    那时的绿城，财务报表简直糟糕得要命。
    200S年年底，绿城的现金额只有区区的1 7 18亿元，而总借贷高达16 118亿元，资产
负债比例为140 1％。寿柏年后来透露，绿城一年期短债共66亿元，2009年尚需偿还60亿元土
地款项及90亿元楼盘开发费用。
    地产商都是根据资金计划来安排项目进度。而即使是按绿城对外宣布的200亿元销
售计划，也有50亿元的差距。这个窟窿只有通过借贷来填充。
    200S年，绿城的贷款额直线上升。短期贷款从年初的2436亿元，增至年底的3868亿
元；一年以上的中长期贷款，由年初的4368亿元增至年底的7385亿元。此外，公司还发行了
270 1亿元的高息收盏债券。
    200S年11月，是宋卫平最艰难的时刻。一批贷款即将到期，一批土地款需要偿还，
还有建筑款等支出，而冬季却是销售渍季，何况那时正值全行业最悲观的时候。此时，  “绿
城可能是第二个顺驰”的传闻不胫而走。我相信，此时的绿城面临的压力确实并不小于当年
的顺驰，如果没有新的资金来源，任何一根稻草都有可能将绿城压垮。
    绿城一直与中、农、工、建四大银行有台作，但此时银行200S年年度贷款额已经用
完，新的贷款额度需要总行批准了给绿城的援信额度后才能发放。而总行迟迟没有消息。

    偶然的匣因，l2月绿城找到民生银行杭州分行。成立于2008年1月的民生银行房地
产事业部，也需要寻找利润增长点。约20亿元的贷款，当月申请，当月就发放下来了。夸张
一点说，民生银行的这笔贷款救了绿城的命。
    对绿城和富力来说，幸福或许不同，不幸却是相同的。也是在2008年11月，富力地
产的日子也很难过，被“资金链断裂”、“即将破产例闭”的传闻包围。匣因与绿城一样：
200 7年在土地市场过于狂飙突进，埋下了祸根。
    2007年，富力地产莸得土地l030万平方米，耗资近70亿元，至2007年年底土地储备
达26 1 7万平方米，比年初增：0u465。仅为这些新增土地，需新增投入约l 00亿元。
    现在看来，2007年富力新增土地成本每平方米不足1000元，简直太便宜了。但那时
富力的资金状况是怎样的呢?据富力地产年报披露，2007年年底，富力地产负债比例为
765 75，净负债权盏高达l 3955，2008年须偿还银行贷款近74亿元，需要支付土地款超过80
亿元，而手中的现金仅有133亿元。资金状况的改善，完全寄托在2008年销售款的回笼上。
    这个世界，有时真是无巧不成书。上面提到，绿城寿柏年在香港透露其销售计划
时，是在2008年4月，差不多相近的时问点，2008年4月29日，3月刚当上广东地产商会会长
的富力地产董事长李思廉对媒体说：  “目前房价已行至大时代的低点，地产业最困难的时期
已经过去。”
    当然，我们会看到，当时的实际情况是，地产业最困难的时期还没到来，至少富力
地产的资金面正在迅速恶化。
    据富力地产中报的披露，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约206亿元，
其中一年内到期的短期借款为8073亿元，长期借款为l25 16亿元，资产负债率达13945。富力

地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，而手上持有的现金仅l9亿
元。往前翻一页，你会发现，其资产负债率和现金余额与绿城惊人的相似。
    富力地产同样没能完成销售计划。200S年其销售计划匣为240亿元，后降至220亿
元，三季度再将该目标下调至1SO亿元，最后只完成台同销售额1602亿元。
    200S年10月26日、27日，富力地产股票暴跌，盘中最高一度下跌50％。最低价23港
元，与一年前最高价45港元相比，重挫约95％。相隔这么久，我们又置身事外，很难体会到
当事人的心情。想来那个时刻必定是惊心动魄的，百亿财富就这么被风吹走。
    地产商必然要展开自救。11月5日，李思廉以广东省地产商会会长的身份，召集广
州几大地产商与广州地区主要银行，在丽思?卡尔顿酒店举行了一个“银企高峰座谈会”，
两小时的闭门会议，其实只有一个主题：贷款延期。会后，李思廉告诉媒体，广东地产商会
已联台省政策研究中心，向省政府递交了一份房地产白皮书，希望金融方面加大政策支持力
度，以唤起广州房地产市场信心。
    一位国有银行人士当晚透露，此前，四大国有银行基本停止向地产商发放房地产开
发贷款，除了和黄地产，其他地产商无一幸免。而是否会给地产商贷款延期，仍须假以时
日。
    幸运的是，广州的地产商没有等待很久。富力地产很快就在香港宣布，其80多亿元
的到期贷款已莸银行延期。
    贷款被延期的不只是富力地产，还有广州一批地产商，还有绿城，以及bl r],l奇总部迁
到北京没多久的龙湖地产等。
    现在我们已经知道，绿城和富力地产被银行拯救，与中央政府4万亿元投资计划有

关，与中央政府2008年10月以来一系列救市政策有关。2008年初银监会曾经口头通知各金融
机构，当年新增贷款总量不得超过2007年全年的363万亿元，但2008年实际新增49 1万亿元，
多增加128万亿元。为什么?
    因为，2008年11月，货币政策迅速转为竞桎，新增贷款指标即日下达，各商业银行
纷纷在11月、l2月被追加了贷款额，甚至要求必须完成。这些新增贷款额的一部分，就流进
了绿城和富力地产等企业那里，或者，至少是给他们延了期。
    2008年11～12月，银行贷款的延期，或新增贷款，无疑救了这些地产商的命，让他
们莸得了喘息的机会。2009年3月，楼市开始酝酿反弹，并于5月蔚然成为一场新的风暴。
    有件事值得一提。2008年八九月，凭经验觉得买地时机到了，我两次向潘石屹建议
去买两块地，我知道他手里握着一大笔现金，但他不为所动。后来我才明白，老潘那时是在
等待收购可能面临清盘的地产商的优良项目，譬如绿城。当然，潘石屹失望了。土地的底没
抄成，目标地产商全都好好活下来了。
    我们完全可以想象老潘的沮丧。“2008年底，有许多房地产企业的资金链马上就要
绷断，很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断
地做空和打压这些企业，他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸
声。”潘石屹后来谈到这个危机时，不无怅然地说，  “就在这紧要关头，中国的银行大量发
放贷款，据我所知，截至2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同
时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金，都出
台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年年
底、2009年年初的生死关头莸得注血，度过了这一生死劫。”

    多年以后，潘石屹的这段话，仍可作为200S年中国部分地产商绝地逢生的最好注
释。