银行与地产商之问的微妙，与市场的温度有关。2005～2007年，不仅房价大涨，而
且房子大卖。于是，地产商都是大爷，银行提前一个月预约，才能见上地产商一面。富力集
团董事长李思廉不无自豪地说：  “那时都是银行争着请我III D￡_皈。”
    说白了，银行也是个利盏机器，哪儿有钱挣，就盯着哪儿。但早年问，房地产只是
城市基建工程的一小部分，捞不着几元钱贷款。而且，一般只给国有企业贷款，没民营企业
的份。不像现在，多数银行都设个房地产信贷部。
    金融机构全面而深入地杀进房地产，是1992年、l993年，即我们所说的20世纪90年

代初房地产过热时期。那时，在海南、惠川、北海，囤地最多的就是各地政府和金融机构。
1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》  (即
中央6号文件)，提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温，房地产金
融全面熄火。l0年过去，当我来到海口的时候，还有人指着市中心的烂尾楼说：  “那是某某
银行的资产。”
    全国人民对房地产热心有余悸，以至于1997年年底讨论培育新的经济增长点时，千
方百计绕开“房地产”，而是说要将“住宅建设”培育为新的经济增长点。从l993年到l999
年，金融机构得到决策层的口头通知，禁止向房地产企业发放贷款，证券市场则基本禁止房
地产企业首次公开募腔，当时中房集团的董事长孟晓苏总说房地产企业是“非国民待遇”。
直虱j2000年，证券市场才向房地产企业开放，证监会让建设部推荐了包括金地集团、天鸿宝
业、天房股份等4家国有房地产企业，进行解禁后的上市试点。不幸的是，解禁后三家首次
公开募腔之一的天鸿宝业几年后就戴上了ST的帽子，直到变身为今天的首开股份。
    个人住房按揭贷款更是小心谨慎。虽然建设银行早在20世纪80年代就在广东试水个
人住房按揭贷款业务，但那属于在沿海开放区的探索，内地影子都见不着，北京也没推行。
据说，  “按揭”一词就是首先从香港传到广东的，它是奠语中“mortgage”的半粤语半奠语
谐音，我不懂粤语，不知此说是不是真的。
    1997年，潘石屹在北京开发现代城的时候，除了从万通分家得来的份额，口袋里没
几元钱。最先是想引进凯穗置地和新加坡政府投资公司GIC的资本，但谈判被东南亚金融危
机打断了。张欣在香港待了那么多年，懂得个人按揭的神奇，就让潘石屹去找银行。
    潘石屹去找建设银行北京分行，工作人员尚不知按揭为何物，拒绝了现代城的申

请。潘石屹后来告诉我说，他又去找了建行行长。那时，正值国务院决定停止住房实物分配
的前后，建行行长高屋建瓴地表态说：  “这不是支持一个项目的问题，是启动中国经济的问
题。”当即决定在现代城做个人按揭。据说，后来工行、中行都找上门来了。现代城销售速
度大增。
    潘石屹说：  “是我教会了银行怎么做个人按揭。”这话听起来有点儿夸张。老潘的
意思可能是说，他帮北京的银行引进了个人按揭。他还说，现代城是北京首个做个人住房按
揭贷款的项目。我没有研究过中国个人住房按揭贷款的幼年时期，不知道他说的是不是真
的。
    1998～2003年，我能真切地感觉到房贷市场不断蹿升的热度。那几年，以基建贷款
起家的建设银行(主营业务如其名)一枝独秀。但工行醒过味来，紧紧追赶。有时一个房地
产项目往往就是这两大银行在争夺发放贷款。