地产商的主要支出之一是地价款。只要地价款按期支付，土地使用权证在手，就可
以用它来作抵押贷款。目前政府交付的土地大多是七通一平的净地，第一期土地款付清即可
进场施工。而建筑企业垫资施工，是业内公开的秘密。土地抵押贷来的资金，可以支付一部
分施工款，或购买装修材料和设备。楼盘封顶，预售证到手，消费者的定金、首付款和个人
住房贷款先后进账。销售情况好的话，现金流一年内转正是没问题的。
    以上涉及的几项资金，除地产商的自有资金外，其他均来自银行贷款和预售款。当
该项目现金流转正，地产商就会将随后从购房者那里拿到的预售款转到别的地方，譬如继续
买地。这并非单一项目的杠杆，而是一种连续撬动的杠杆。
    所以，计算某个项目的资金杠杆化率，不应用30％或35％的自有资金作为分母，因为
这部分资金撬动的不仅仅是一个项目，而是两个甚至更多的项目。这是追求资金使用效率的
地产商都会采取的做法。
    2叭0年12月1日北京实行预售资金监管以后，专款专用，地产商的资金杠杆化率会
不会降低?估计不会。地产商是甲方，施工方和材料供应商等都是乙方，甲方想要用钱，乙
方敢不给他开证明吗?从广州、深圳的情况看，规避监管的办法太多了。
    从这个角度看，银行也是地产商的乙方。但是且慢，分明是地产商求着向银行贷
款，怎么地产商例变成甲方了?
    因为，10多年过去，银行也已变得离不开地产商了。提高房地产项目的资本金比
例，是出于防范风险的需要，但没有哪个银行敢停止发放对房地产的贷款(包括开发贷款和
个人住房贷款)。否则，严重的话免不了会亏损，如果是上市公司就得连续跌停。

    看一看房地产贷款在全部贷款中的份额就清楚了。根据央行2叭0年1月20日发布的
《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示，2009年房地产贷款新增量达到近2万亿元，台
计占当年各项贷款新增额959万亿元的209％。房地产贷款余额733万亿元，占各项贷款余额的
192％。
    即使是在严厉调控下的2叭0年，房地产贷款的份额甚至有增无减。央行在2叭1年1
月26日发布的《20 10年金融机构贷款投向统计报告》中显示，2叭0年，主要金融机构及农村
台作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增202万亿元，其中地产开发贷款新增l647
亿元，房产开发贷款新增4269亿元，个人购房贷款新增1 40万亿元。房地产新增贷款占人民
币各项新增贷款795万亿元的254％。虽然该比例比三季度有所下滑，但房地产贷款在整个贷
款篮子里的地位无可替代。
    房地产贷款占贷款余额的比例，娄似于房地产投资占固定资产投资的比例。GDP增
长离不开房地产投资的拉动，因此形成了对房地产的嵌籁；同理，金融机构的利润稳定和增
长，也离不开房地产贷款，而产生了对房地产贷款的嵌籁。何况，房地产贷款，尤其是个人
住房贷款，是多么优良的一个品种。建设银行近两年虽然有意放缓了个人住房贷款的增长速
度，优化了客户结构。但是，假如它敢公开宣称要放弃房地产贷款这个市场，建行股份的股
票就得跌停。
    “房价暴涨，银行担不担心?担心。但银行更恐惧房价下跌。”一位国有商业银行
房地产部门负责人说。在房地产市场的诸多重大问题上，诸如房价的涨跌，市场的调控，银
行已被绑上了地产商的同一辆战车，他们或许只能共进退了。
    银行之于房地产，既分享了巨大收盏，也得分担潜在风险。你也可以称之为利盏共

同体，或者叫做利盏同盟。说到这里，我要更正上面的说法，地产商与银行并非甲方乙方的
关系，他们相互嵌存，谁也离不开谁，同属一个房地产联盟。
    银行家对地产商说：如果你病了我就请人伺候你。
    潘石屹说：我教会了银行怎么做房贷。
    偶然路过一个餐馆包问，听到这样的对话：
    “张总，你千万别生病啊。”
    “赵行长，我这不是好好的吗，你咒我做什么?”
    “你要是生病了，我请人来专门伺候你。”
    “我还真有点小感冒，赵行长，明天你就派人来售楼处伺候我口巴。”
    两人笑了起来。
    这是地产商与银行基层负责人的对话。也许这不是银行的真实形象，但有可能是银
行某个阶段的真实形象。例不是说，借钱的是爷爷，被借钱的是孙子，而是说，放贷出去的
银行已经身不由己，就指着地产商给他带来收盏了。地产商要是生病了，靠谁去?