大约是2002年某个时问，建行房地产信贷部一位负责人找到建设部住宅与房地产业
司的领导，请他帮忙给某地产商捎个话，让建行来做这个大项目的贷款。地产商往往是将开
发贷款与个人按揭捆绑，如果银行想莸得自己项目的个人按揭贷款业务，就必须先给地产商
发放开发贷款。这个惯例沿用至今。
    按揭贷款对中国老百姓的消费习惯，是一个颠覆性的挑战。几十年来，除了做生
意，老百姓都是先存钱，量人为出，有几个人会借钱消费?但说来奇怪，购买住房这么高价
值的商品，老百姓很快就接受了贷款这种方式，一贷就是几十万元(那时房子很少过百万
元)，一贷就是二三十年。也许是实物分房排了几十年的队，压抑得太久了。
    按揭购房让老百姓提前圆了住房梦。全国个人住房贷款余额，由l998年的426 16亿

元增长至I]2009年年底的44万亿元，增长超过i 00倍，占金融机构各项贷款余额的比例由049％
上升到11％。这种增速估计全世界也找不到第二个。
    房地产开发贷款增长也很快。房地产开发贷款余额，从l 998年的202S9亿元增长到
2007年年末的l8万亿元，年均增长2745％。增速明显低于个人住房贷款，但快于金融机构其
他贷款。
    兴业银行行长李仁杰说，  “房贷是银行的优质资产”。如果他指的是个人住房贷
款，那么我要加上一个形容词：房贷是银行最优质的资产。
    早年问，未进行股份制改革的国有银行，不良率都很高。
    据建设银行公布的数据，2002年年底，按照信贷资产质量五级分娄口径计算，其整
体不良资产率为15 1 7％。但200 1年年底建行个人住房贷款的不良率仅为135％。2006年6月，
国有银行平均不良贷款率为S02％，但个人住房按揭的不良贷款率仅为15％左右。2009年年
底，全国个人住房贷款不良率降至U060％。
    质量如此之高，各家银行争抢个人住房贷款就不足为奇了。
    表面来看，上面讲的是银行的个人住房贷款发展简史，银行因为挖掘到这座富矿，
营业收入持续大幅攀升。但聪明如你，一眼就能看出来，个人住房贷款和开发贷款几乎是与
1998年住房商品化同步起飞的，没有来自银行的这些贷款，就没有房地产长达l0多年的持续
繁荣。
    不必说，这是房地产最好的时代。当大批投资者刚进入房地产市场时，很多是两手
空空，没过几年，却纷纷登上了内地富豪榜。用消费者的钱，借银行的钱，来赚自己的钱，
这就是杠杆化。金融杠杆化撬起了整个房地产行业，也撬起了地产商的财富。