地产商与银行家结成了利盏同盟，正如房地产与银行之问不可分割的利盏关系。
    1998～2009年，个人住房贷款余额增长超过i00倍，这种增幅世界罕见。而个人按
揭贷款，为地产商提供了源源不断的资金。它是金融杠杆化的产物，是经由注定的住房预售
制度确立的。
    表面上看，2008年是银行拯救了部分濒临绝境的地产商，而实际上银行只是出于自
身利盏的驱动而出手，宏观背最使信贷环境突然放桎。
    监管层对房地产金融风险从来都很警惕。2003年的l2 1号文件虽然被地产商阶层成
功阻截，但它开启了信贷调控房地产的先河。房地产安全，金融就基本安全。而至少到目前
为止，房地产金融是基本安全的，监管层尽到了防卫之责。
    毫无疑问，20年来，中国存在持续的货币超发现象。但为什么货币超发没有引发恶
性通货孝胀?主要匣因之一是，超发货币流八了资金嗳纳量极为虎大的房地产市场。那么，
当货币政策转为紧缩，房价泡沫是否必然破灭?现在预测为时尚早，因为货币政策从适度竞
桎转向稳健，才刚刚开始。但有一点可以肯定，这一轮调控，在货币政策转向的支持下，如
果房价泡沫仍不能有所消除，等待我们的将会是更严厉的报复，只是时候未到。
    我刚参加工作的时候，常听地产商开玩笑地说：  “我们是为银行打工的。”用正式
报告的话说，房地产是资金密集型行业；用通备的话说，房地产的发展离不开银行。近几年
没再听到这种说注。匣因也许是，银行星然通过给地产商贷款赚了不少钱，但恐怕还没有地
产商赚得多。谁替谁打工，这事还真不好说了。
    2009年7月初，我所在报社主办的年度博鳌?2 1世纪房地产论坛，其中一个讨论的

主题是我设计的：房地产的去杠杆化。没想到，讨论的时候遭到地产商的反对，说：房地产
哪有什么杠杆化?房地产杠杆率太低了。
    我当时心里的第一反应是，知道地产商不爱说实话，但没想到他们可以如此罔颐事
实，只是终没说出口。讨论房地产的去杠杆化，是从美国谈贷危机引起的联想。所谓谈贷，
就是住房抵押贷款证券化(MBS)以及它滋生的一系列衍生品恶性嘭胀的产物。
    没错，那是在美国。房地产金融的杠杆率是等比级的倍数。咱们中国没有这么眼花
缭乱的金融刨新，但房地产利用金融的杠杆化率水平并不低。全国工商联房地产商会会长聂
梅生2叭0年10月11日在中国国际经济交流中心“经济每月谈”上说，这次调控降低了开发商
资金杠杆率，2009年曾经达到10倍，现在降到5倍以下。
    房地产的资金杠杆率达5～10倍，应该不算低口巴。
    我国房地产行业实行资本金制度。根据1996年国务院公布的《关于固定资产投资项
目试行资本金制度的通知》规定，房地产行业资本金比例定为20％以上。2004年9月，银监会
发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中第十六条规定：商业银行对申请贷款的房
地产开发企业，应要求其开发项目资本金比倒不低于35％。2006年5月29日国务院办公厅转发
建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重申了房地产资本金比倒
不低于35％的要求。2009年5月27日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的
通知[国发(2009]27号]，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调整为
20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
    2叭0年4月1 7日新一轮房地产调控后，不少银行在审棱地产商的贷款时，都将申请
贷款企业的资本金比例下限提高至U3s％，有些企业的自有资金须达至Us0％以上。这些做法，压

缩了房地产开发项目的杠杆化水平，但即便如此，房地产的杠杆化率仍然不低。