前文说了，由于招拍挂制度是一种直接或问接的竞价机制，该制度导致高价地的出
现，是不可避免的。所以，在该制度作用下，地王的产生也几乎是必然的。而有意无意制造
地王的，是地方政府。
    10多年前就有朋友问：70年过后，我们购买的房子会不会被政府无偿收回?虽然这
个问题已经由《物权注》解决了(住宅用地70年土地使用权到期后，自动续期)，但直到今
天还是有人不放心。
    我记得自己当时的回菩是：70年过后，我们都死了，你操这个心做什么．I再者，我
们的房子使用年限有没有70年还另说呢。举例说明：北京前三门的房子，20世纪70年代末80
年代初建的，2009年就面临拆迁的命运。
    之所以提起这个老话题，是因为看到新闻引用住房和城乡建设部副部长仇保兴在
2叭0年3月29日～3 1日召开的第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，我国是世界上每年
新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40％的水泥和钢
材，而使用寿命只能持续25～30年。
    建筑寿命平均不足30年，是谁造成的?多数人可能以为是建筑质量不过关，很少有
人想到，政府规划失误和盲目拆迁，是主要匣因。
    譬如，2002年建成交付使用的扬川渡江西蔸小区，2003年建成的扬川福运蔸小区，
70年的土地使用权，l0年都还没过完，就被扬川市政府以每亩250万元的价格挂睥出让给一

家房地产公司，而这几十户人家直到评估人员上门才恍然大悟。
    如你所知，这样的事情，扬川并非第一个吃螃蟹的地方政府，想必也不会是最后一
个。我所在报纸也报道过娄似一件事，南京下关区张家圩小区，2002年交付使用，谈年就闻
听政府要打包卖给另一家开发商。2009年12月25日，  “拆”字画上了居民的楼房，400多户
居民，70年的土地使用权，只好再说了。
    扬川渡江西蔸小区、南京张家圩小区，建成交付没几年，就面临拆迁的命运，初看
似乎是政府规划失误。但我认为，  “失误”不过是其推卸责任的掩饰之词。拆除这些小区的
内在驱动力，是当地政府想卖地挣钱的欲望。这两个小区的拆迁补偿费，当然远不如把土地
卖给地产商的费用，地方政府在土地交易上是绝对不会做赔本买卖的。
    所以，建筑寿命平均低于30年，很大程度上是地方政府主动性拆迁的产物。主动拆
迁的动力，在于卖地能挣大钱。而只要对这些拆迁的城市中心区用地实行招拍挂出让，那
么，它必然就是地王。地产商可能变换，而作为地方政府的地主常在。逻辑推导的结果便
是：只要招拍挂制度存在，地王就常在。
    如果说，实行招拍挂，土地价格一定会大涨，但查阅《中国国土资源公报》，有人
会问，2004年9月全面推行招拍挂制度以来，后面年份的平均地价并不一定都比前面年份的
地价高，这是为什么?因为国土资源部统计时，是将住宅和商业地产的土地公开出让与工业
用地出让台并统计，而工业用地并未全面实行招拍挂，地价被摊薄了；而实行公开出让的土
地面积，并不一定是递增，很多年份的土地出让计划没有完成。另一个鲜为人知的情况是，
在住宅用地的出让中，相当一部分享受经济适用房政策的土地，未经招拍挂却也属于有偿出
让，但也要被纳入统计数据。

    在比较和反思土地协议出让和招拍挂制度的弊端时，任志强有一个特别的角度：土
地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头；招拍挂出让，是地方政府全部拿
走，成本全由购房者支付。
    这句话是什么意思?土地协议出让，是暗箱操作，有权力寻租的官员，可能在莸取
好处费之后，将土地低价拨给了某地产商。假设某幅土地，l0万平方米，成交价是2亿元，
其中协议出让价是l8亿元，寻租的官员另外得至U2000万元。协议出让的土地成本价是2000
元／平方米，由于土地总成本普遍占售价的40％～50％，则该项目的商品房售价可能是4000元／
平方米。
    这幅土地若实行招拍挂出让，成交价可能达10亿元，因为是公开竞价，官员没有寻
租空问，土地成本就是l万元／平方米，该项目的商品房售价可能达2万元／平方米。
    以2亿元协议取得的这幅土地，地产商为什么一定会以4000元／平方米，而不是2万
元／平方米的价格出售给购房者?因为大家都是协议出让取得，土地成本大同小异(区别在
于支付给寻租官员的金额)，你想以2万元的单价卖出，也没有人买。当然，在流动性过
剩、收入差距等因素的推动下，协议土地上的楼盘售价也会上涨，但只会从每平方米4000元
逐步涨至Uso00元、6000元，而不是起步就是1万元再涨到2万元。
    假如土地成本已经到达l万元／平方米，地产商售价2万元／平方米才可以盈利，想让
他以l 8000元／平方米卖给你都不可能，遑论4000元／平方米?是招拍挂直接将商品房售价的
基数抬升到了令人仰望的高度。
    土地招拍挂制度，已经终结了低价土地的可能。享受了土地高溢价收盏的地方政
府，也回不到协议出让的时代。由于地价越高，收盏越大，趋利的地方政府天然地具有制造

和追逐地王的动力，这就是为什么各地颤颤出现提前拆迁、强制拆迁和暴力拆迁事件的匣
因。
    改革土地招拍挂制度不可以吗?前面已经提到，北京等地实行的只是对其中招标方
式的改良，而不是对整个招拍挂制度的改革，更不可能废除土地招拍挂制度，回归协议出
让。除非中央政府强制改革，不准地方政府讨价还价，而且还为他们找到了足够的财源——
迄今为止，这还只是一种天真的幻想。
    因此，我们说，地方GDP主义是被一种牢不可破的制度所固定住的地方政府价值取
向。
    不过，无论地产商的刨富，还是地方GDP主义的急行军，都离不开银行这个好帮
手。