|
抵押债券的投资风险主要；央定于抵押权的风险和利率风险，具体包括
如下几个方面的风险：
(一)自然灾害引起的抵押物灭失风险
由于自然灾害(如火灾、地震等)可能造成抵押物灭失的风险，因此抵押
房屋一般部要求购买房屋保险。房屋保险一般根据不同地区的自然情况有
不同的要求。通过房屋保险制度，因自然灾害引起的抵押物灭失的风险不
会构成对抵押权的风险。
(二)产权风险
产权风险是指因借款人不具有抵押房地产的产权或者产权有障碍而引
发的风险。对于抵押房地产，贷款方可以要求借款人购买贷款产权保险。
产权保险分为两种：一是买房产权保险，保障买房者的权益；二是贷款产权
保险，保障抵押权人的利益。通过产权保险制度。抵押权也不存在产权
风险。
(三)信用风险
借款人还不起贷款或不能按时还款引起的坏账和拖欠风险，即信用风
险。完善的抵押信用保险制度可以适当消除信用风险。在美国，对政府国
民抵押贷款协会担保发行的抵押债券，其抵押的坏账风险由联邦住房管理
局或联邦退伍军人管理局等政府机构承担，可能出现的拖欠风险则由政府
国民抵押贷款协会提供的债券担保来解决。通过这种双重保险，抵押债券
投资者能够按时按量收到抵押投资的本息。联邦国民抵押贷款协会和联邦
住房贷款抵押公司发行的债券．包括政府担保贷款和常规贷款两部分。对
政府担保贷款，其坏账风险的管理与前者相同．拖欠风险则由这两家机构
的信用来担保。对常规抵押贷款，则通过要求抵押成数高于八成的部分购
买抵押保险来保证。在比较平稳的房地产市场中，一般情况下房地产市值
不太可能忽然贬至低于原价的八成，出现抵押负值的情况；但是如果一旦
房地产市场急剧衰退、房价贬值，这种风险集中发生的概率会增加，而且会
进一步加剧金融市场的动荡。
(四)提前偿付风险
借款人提前偿还贷款会引起提前偿付风险。如果借款人提前偿还贷
款，投资者就要重新投资，在实现再投资之前，投资者就要损失利息收入。
抵押债券的提前偿还风险主要是通过在签订贷款合同时附加补偿条款以减
少损失以及通过抵押债券品种的创新转移风险。
(五)利率风险
利率的变化会引起利率风险。抵押债券的利率风险一般可以通过设计
可调利率抵押来降低或者通过二级市场进行转移。
对于这些风险，产权保险制度、抵押信用保险制度和债券担保制度在很
大程度上能够保证抵押贷款和抵押债券投资的安全和收益，保障抵押权人
和抵押债券投资者的利益，但是并不能从根本上完全消除风险可能带来的
危害。在经济环境出现恶化特别是楼市衰退时期，住房抵押贷款证券化涉
及的债务人、投资人、担保机构以及商业银行等相关当事人，都会不同程度
地遭遇风险，严重时甚至诱发或者加重金融危机乃至经济危机。如2 0 0 8
年以来美国的“两房”危机就是极好的例证(详见专栏7—2)。因此．住房抵
押贷款证券化是一把双刃剑，必须要与本国国-睛相结合审慎推行，除了要
完善备相关环节的运作，还要特别加强对房地产市场价格走势的预警系统。
|
