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住房抵押贷款证券化主要是银行住房抵押贷款债权的证券化。它是指
金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有较稳定的
未来现金收入的住房抵押贷款。汇集重组为抵押贷款池．由商业银行或特
定机构以现金方式购入。经过担保或其他形式的信用增级后，以债券形式
出售给投资者的融资过程。由此而形成的资金融通市场被称作抵押二级市
场。住房抵押贷款证券化使房地产业传统的融资模式“贷款一贷款收回
一再贷款”，变为“贷款一贷款出售一再贷款”模式。其最主要的特点
是将原先不易为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资
产．转换成了可以在市场上流通、容易被投资者接受的债券，或者说就是将
住房抵押贷款转换为可转让工具的过程。资产支持债券的本息支付直接依
赖于该贷款组合产生的现金流。由此可见，住房抵押贷款证券化的实质可
以理解为将信贷资产的未来收益以债券的形式提前转让给投资者。
目前，住房抵押贷款证券化的模式有两种：表内住房抵押贷款证券化和
表外住房抵押贷款证券化。表内住房抵押贷款证券化是指商业银行按一定
标准形成抵押贷款组合，并以该抵押贷款组合形成的现金流作为偿付基础
在资本市场上发行住房抵押贷款债券，向个人和机构投资者出售。表外住
房抵押贷款证券化是指商业银行把按一定标准形成的抵押贷款组合出售给
特定交易机构，并由它以此为基础发行债券．向个人和机构投资者出售，筹
集资金支付给出售抵押贷款组合的商业银行。两者的区别在于：前者没有
发生抵押贷款资产所有权的转移，抵押贷款组合和由此发行的住房抵押贷款
债券都体现在商业银行资产负债表上；后者抵押贷款组合通过“真实出售”，
发生了抵押贷款资产所有权的转移．脱离了商业银行资产负债表，所发行的
住房抵押贷款债券不再是商业银行的负债，而是“特定交易机构"的负债。
(责任编辑：zhi) |
