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1．贷前调查。申请人需要填写商业银行规定的大量资料。信贷员在
审核申请人所提供资料的基础上，还需收集申请人的其他信息。并对申请
人的信用状况进行进一步的分析和评估。其中，申请人收入来源和收入水
平调查是贷前调查的核心内容。贷前调查还包括对申请人资信和还款意愿
等的调查。在调查基础上，信贷员根据自身经验，给出倾向性的调查意见。
2．贷款审查。贷款审查员根据信贷员提交的材料和其他信息，对该笔
贷款的风险进行评估，并对信贷员的贷前调查是否符合调查要求以及调查
意见是否正确做出专业性的判断。
3．贷款审批。贷款审查后．贷款审查员将申请人材料以及信贷员的调
查意见和自己的审查意见报上级部门或委员会审批，由上级部门或委员会
做出贷与不贷、贷多贷少的：央策。小额度贷款一般由支行或者市级分行信
贷管理部门负责审批，超过其权限则需递交到省级分行信贷管理部门审批。
在贷款审批的时候。通常银行会利用若干指标将借款人的借款额度控
制在一个合理的范围内。这几个指标是：月付款与月总收入之比。在美国
这个比例一般不超过2 8％，在我国香港地区不超过5 0％；月债务总支出
(包括月偿付贷款本息)与月总收入之比．在美国这一比例不超过3 3％；贷
款额与房屋价格比(1／rV)，在美国。若贷款未上保险．则一般不超过8 0％，
有私人保险的贷款，I。TV不得大于9 5％，如果贷款得到政府担保．则这一
比例最高可达到1()0％。法国一般为6 0％8 0％，在我国香港地区，平均
为5 3．3％。目前国内对这一比例的规定是不能高于7 0％。有时贷款人也
会要求一个房价与收入比。例如。美国的F H A(联邦住房管理局)曾要求所
购房价不能超过年收入的2．5倍。
4．信贷检查。上级信贷主管部门要对下属部门发放的住房抵押贷款
进行定期检查，检查内容主要包括银行的信贷政策、管理制度执行情况及
是否存在越权审批情况等。
5．信贷审计。除了贷款审批部门自身进行定期检查外，审计部门基于
内部风险控制的目的将对分支机构发放的住房抵押贷款进行审计．除了审
计信贷政策和制度执行情况外，还包括业务操作的合规性、安全性等。
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