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除了上述主要因素外，经验研究还证明以下这些因素也在影响借款人的违
约；央策。比如，所购房产的物理特性(如结构、新旧程度等)，区位(如交通条件、
自然环境、生活服务设施等)．社区人文环境(如邻里关系、社区文化、治安等)．
等等．
从2 0世纪8 0年代开始，美国一些住房贷款机构开始降低贷款门槛，不
仅将贷款申请人的收入标准调低，甚至没有资产抵押也可得到贷款买房，
进而形成了比以往信用标准低的住房贷款。“次货”也因此得名。由于次货
的借款人需要支付高额利息，因而银行从中获利颇丰。次贷的信用基础薄
弱，信用风险大．但是由于贷款有抵押．放贷机构相信如果借款人违约。可
以从对抵押资产的拍卖收入中获得利益补偿。在这一信念驱使下，次贷获
得了巨大发展。尤其是2 0世纪末期，美国经济景气，房价不断上涨，次贷
的信用风险几乎无人提及。次贷风行美国。
有数据显示，次贷发展最快的时期是2()0 3 2()0 6年，这几年恰恰是利
率最低的一段时期。放贷机构坐收超常利润，贷款人赢得房产“升值”。一
切感觉良好。到2 0 0 6年末，次货已经涉及了5 0 0万个美国家庭，目前已知
的次贷规模达到1．1万亿至1．2万亿美元。
假如美国的房地产价格可以一直上升．假如利率持续维持超低的水平，
次贷危机也许就不会发生。然而，为防止市场消费过热．2 0 0 5年到2 0 0 6
年，美联储先后加息l 7次，利率从l％提高到5．2 5％。由于利率传导到市
场往往滞后一些，2 0 0 6年美国次贷仍有上升。但加息效应逐渐显现，2 0 0 7
年以来美国房地产泡沫开始破灭。房价下跌。
利率上升加剧了次货借款人的债务负担，他们无力偿付到期贷款，只好
不要房子了。贷款机构收不回贷款。只能收回贷款人的房子。可收回的房
子不仅卖不掉，而且还不断贬值缩水，于是从2()0 7年2、3月开始，美国一
些次级抵押贷款机构开始暴露出问题，首先是新世纪金融公司因濒临破产
被纽约证交所停牌。次货危机开始显现。
美国次货危机之所以演变成为全球性的金融危机，是因为次货早已经
通过美国的金融创新工具——资产证券化放大成为次级债券，弥漫到了整
个美国乃至全球的金融领域。美国的抵押贷款机构，显然知道次贷高回报的
背后是高风险，它们不仅需要防范风险，更需要找到不断扩展自身资金的新
来源，以支撑更大规模的放贷，来获取更多赢利。抵押贷款证券化恰好为它
们创造了机会：在高额回报的承诺下，以整合“打包"的次货为抵押发行次级
债并出售给银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司、养老基金等金融机构，
抵押贷款机构于是有了新的源源不断的资金．创造出快速增长的新的次贷。
次级债进入债券交易市场后一度“不俗的表现”使投资者淡忘了它的风险。
但是，当房地产泡沫破裂、次贷借款人还不起贷款时，不仅抵押贷款机构陷入亏
损困境。无力向那些购买次级债的金融机构支付固定回报，而且那些买了次货
衍生品的投资者，也因债券市场价格下跌，陷入了流动性短缺和亏损的困境。
那些购买了房地产次级债的金融机构损失惨重。自2 0 0 7年第三季度
开始，金融机构开始报告大额损失．反映了抵押贷款和其他资产的价值大
幅下跌。截至2 0 0 8年1月底．花旗、汇丰、UBS、美林、摩根斯坦利等大型银
行和证券公司，已对9 0 0亿美元以上次贷相关资产损失进行了撇账处理。
这个名单里还有法国的兴业银行、巴黎银行，英国的北岩，瑞士的瑞银等世
界性的大银行。2 0 0 8年，l月，国际货币基金组织发布报告。预计源于次货
危机的全球金融动荡将造成高达9 4 5 0亿美元的损失。
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