为地方政府寻找新的财源，中央政府一直在想办法。现成的有一个，土地增值税。

它是地税的一部分。
    大约l995年年初，我记得那时自己刚参加工作还在见习期，去参加了一个香港地产
商(他们叫发展商)代表团与有关部门的座谈会。这些地产商显然是在内地有开发项目的，
他们来北京的主要目的是向建设部、财政部游说，试图延缓土地增值税的征收。当时我根本
不知土地增值税为何物，怎么会让香港地产商如此紧张。
    土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位
和个人，以转让房地产所取得的增值额，按一定税率向国家缴纳的一种税赋。转让房地产的
增值额，是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
    值得一提的是，作为一个新的税种，设立土地增值税的初衷是为了调控房地产市场
(过热)，而不是为了给地方政府增加税源。
    1992～1993年源于海南、北海、惠川的房地产热，主要是银行资本介入过深所引发
的超级泡沫。l993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控
的意见》  (即中央6号文件)，提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降
温。随后，有关部门迅速制定了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1
日开始施行。
    土地增值税的实施细则是1995年1月27日颁布并施行的。香港地产商代表团的到
来，曾经让国家有关部门当时顿感为难。那时的房地产市场已经非常低进了，开发贷款基本
停止，房地产企业上市被暂停，土地增值税作为调控房地产的功能基本用不上。剩下的，就
是增加新的税源了。
    不知是香港地产商的游说见效了，还是房地产太过低进等匣因，土地增值税真正全

面的征收，确是多年以后的事。
    根据《条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除
项目金额部分数值大小，分别为30％、40％、50％、60％不等。增值额未超过扣除项目金额
50％，土地增值税税额征收比例为增值额的30％，超过200％的，税率为60％。
    但在实际征收过程中，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，
按销售收入的l％～5％预征率进行征收，开发项目结算后，再由开发商自查自补，执行四级累
进税率的项目可以说是徽乎其徽。由于项目开发周期长，财务棱算和税务清算极为复杂，各
地税务机关很少对开发项目进行全面清算。
    据了解，国家税务总局从2005年以来的5年内，曾经8谈发文，对土地增值税的预征
和清算提出要求，但各地进展甚徽。包括房地产上市公司在内，地产商一般是以1％的预征率
来进行土地增值税的计提。
    北京科技大学中国经济研究组赵晓、陈金保、田艳春，2叭0年4月联名发表的文章
指出：目前，大部分地方土地增值税的预征率只有l％，远远低于实际清算的税率。因此，很
多房地产项目销售完成后，房地产企业想尽一切办法，故意久拖不清算，或者项目结束后干
脆玩“人问蒸发”，令土地增值税清算无从谈起。2007年1月，国家税务总局曾要求各地税
务机关严格土地增值税清算，此举曾令开发商大为紧张。然而，金融危机呼啸而来，经济形
势急转直下，这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。赵晓等吁请严征土地
增值税，以“l00％预征、l00％清算”来遏制新一轮楼市疯狂。
    赵晓等的建议，是一个极难实现的目标。但提高预征率是可以做到的。国家税务总
局2叭0年5月25日在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中提出，各地须对目前的预征

率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得
低于l5％，西部地区省份不得低于l％，各地要根据不同娄型房地产确定适当的预征率。为了
规范棱定工作，棱定征收率匣则上不得低于5％。