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买受人商品房交付请求权与在建工程抵押权通常不会产生；中突。按现
行的操作模式，开发公司为避免在建工程抵押影响项目销售，通常都与银
行事先洽商好了逐步解除抵押的时间和步骤，在消费者购买房屋时．项目
贷款银行会解除对售出部分设定的抵押；买受人申请银行按揭的，虽然也
需要以所购房屋设定抵押，但其性质与参与主体均发生了转变，两者之间
若产生冲突属于买受人商品房交付请求权与在建房屋抵押权的范畴。但上
述操作模式并不是一种法定程序，因此仍存在买受人商品房交付请求权与
在建工程抵押权发生冲突的可能性。
另一方面，实践中，一些开发商为填补资金缺口，实现滚动开发的融资
需要，在商品房预售(买卖)合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之
前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。由此也可能产生买受
人商品房交付请求权与房屋抵押权的；中突。
依据物权优先于债权的原则，在开发商不履行偿还贷款义务时，债权人
(抵押权人)可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而买受人因其
通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的
效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。和上述法律原则一
致，《商品房买卖合同解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖
人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现
的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿
损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任，但是无法请求开发商交付房屋。
也就是说，抵押权是优先于商品房买受人的债权的。
(责任编辑：zhi) |
