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与建设性房地产开发贷款的风险管理一样．永久性房地产开发贷款的
风险管理也可分为贷款发放前的管理与贷款发放后的管理。
在贷款发放前阶段，借款人资格审查、尽职调查以及贷款发放的评估等
这些方面的工作，同样对永久性房地产开发贷款的风险管理具有重要的意
义。但是，除此之外，贷款人的另一项重要工作是进行所谓的贷款发放承
诺．这是永久性房地产开发货款与建设性房地产开发贷款风险管理之间的
一个主要差异。
如前所述，尽管在贷款项目建设完工后，永久性房地产开发贷款才开始
发放，但是，早在贷款项目建设开工前，借款人就开始与贷款人进行正式的
协商，在协商过程中，如果贷款人对协商的结果感到满意，那么贷款人就会
对未来永久性房地产开发贷款的发放做出正式的承诺，承诺如果在贷款项
目建设完工时，双方所商定的备项条件得到满足。贷款人将义不容辞地向
借款人提供贷款。承诺是具有法定义务的，可见，如果承诺条件设置不当，
那么贷款人的利益无疑将可能遭受重大的损失。因此，对于永久性房地产
开发货款的贷款人来说，如何设置承诺条件实际上是风险管理的十分重要
的一环。
一般来说。永久性房地产开发贷款承诺中应包括以下内容：
(1)贷款项目建设周期的限制；
(2)贷款项目最低出租率和主要客户对租赁关系的确认；
(3)出租率未达到规定标准时对借款人的融资准备金的要求；
(4)设计上的变更和建筑材料的变更须经贷款人同意才能实施。
对于永久性房地产开发贷款的贷款人来说．以上这些条件是必不可
少的。
前两个条件对项目完工时间以及项目最低出租率做出了明确的限制，
这样便可以促使借款人有效地组织项目施工和招租工作，从而降低项目工
程延期和招商延期带给贷款人的风险。承诺条件中的最后一项。即任何设
计上的变更和建筑材料的变更须经贷款人同意才能实施，是为了确保借款
人基本按照协议完成贷款项目的开发和建设。从而不至于因为为了降低成
本而在施工时偷工减料，以致降低贷款项目的工程质量。很明显。工程质
量的优劣将直接影响贷款项目的招租业绩和贷款项目的价值。因此，贷款
人要坚持这一控制权。
此外。证券化也是永久性房地产开发贷款风险管理的重要手段。在这
里．所谓证券化是指以房地产开发贷款的现金流为支撑，向资本市场发行
债券的过程。从目前的情况看，世界许多国家或地区，特别是像美国这样
的发达国家，已经将证券化作为进行贷款风险管理的重要手段。因为证券
化能够有效地降低贷款人的流动性风险。山
对于贷款发放后的风险管理方面，我们在前文中已介绍了适用于建设
性房地产开发贷款风险管理的一些主要原则。在这些原则中，除了按照贷
款项目的实际工程进度分阶段拨付贷款这条原则外皑j，其他原则也同样适
用于永久性房地产开发贷款的风险管理。
(责任编辑：zhi) |
