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按照贷款项目的实际工程进度分阶段拨付贷款．是世界范围内金融机
构管理建设性房地产开发贷款的一个普遍做法。我们知道，确保贷款余额
不超过贷款项目的价值是控制贷款风险的最有效的方法。因此，在发放房
地产开发贷款的过程中，投入相当比例的自有资金是贷款人对借款人的一
般要求。例如，在我国，只有投入的自有资金达到项目总投资的3 5％以上
时，开发商才有可能获得金融机构的房地产开发贷款，而在美国等一些西
方国家，金融机构对开发商自有资金投入比率的要求是2 0％。然而。从确
保贷款余额不超过贷款项目价值的目标角度看，仅仅对借款人自有资金投
入比率提出要求是远远不够的。因为如果项目开发出现了延误的话。那么
也完全可能出现贷款余额大于项目价值的情况。由于种种复杂的原因，项
目开发出现延误现象在一定程度上是难以避免的．但是．按照贷款项目的
实际工程进度分阶段拨付贷款的方式，却能够有效防范由于开发延误而导
致的贷款余额超过贷款项目价值的情况发生。此外．按照贷款项目的实际
工程进度分阶段拨付贷款，还能够有效防范其他一些风险。例如，通过按
照贷款项目的实际工程进度分阶段拨付贷款的方式，能够促使开发商及时
向建筑商支付工程款项，从而避免不必要的法律纠纷。再如，通过按照贷
款项目的实际工程进度分阶段拨付贷款，能够促使开发商更为有效地控制
开发成本，从而避免项目超支的风险。总之，按照贷款项目的实际工程进
度分阶段拨付贷款。是贷款人实施房地产开发货款风险管理的有效手段。
对于这一手段的具体操作问题，我们不妨通过以下的例子给予阐述。
假设有一个住宅开发项目，该项目的总投资为2 5 0万元，其中土地成本
为3 1万元。假设该项目在l 8个月内完工。此外．我们还假设，该项目的开
发商以现金3 1万元购买土地作为其对该项目的权益投资．而其余的2 1 9万
元的投资由银行提供贷款．贷款利率为年利率l 2％，折合为月利率就是
1％。最后，按照惯例，我们假设在贷款期末，贷款人将向借款人收取2％的
贷款费用。
(责任编辑：zhi) |
