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根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，
经工行×××支行初审。并报工行××分行营业部住房信贷处研究决定，
组成评估小组，于2 0 0 2年ll月21日对该项目进行全面评估(评估基准日
确定为2 0 0 2年9月3 0日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条
件和可操作的方案．参照工行《房地产开发货款评估办法》的要求，评估组
采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场
及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2 0 0 2年ll月2 9日
完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
通过资产负债率、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析．得出以
下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度
减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价(略)
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和
复式别墅小区，该项目具有地理位置优越、小区环境别具一格等优越性．同
时存在小区内车位比不足、定位较高、销售不容乐观等劣势。通过选取交
易实例进行分析，得出联排别墅平均售价为5 3 9 1元／ll2=．复式别墅平均售
价为4 1 8 3元?／。Ill 2。本项目可实现销售收入联排别墅为4 3 4 6 6．6 1万元，复
式别墅为6 0 6 1．1 7万元，预计可实现销售收入总计4 9 5 2 7．7 8万元。
四、投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的方案，参考该开发企业在同类项目上的开
发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算
该项目总投资40 573．O9万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)
3 5 679．20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)1 89 3．89万元。经
评定单方成本为3 4 91．9 1元／平方米；其中：土地费用为l l8 9．0，l元／平方米、
前期工程费为68．30元／平方米，房屋开发费为l 327．16元／平方米、费税(主要
为综合报建费、集资费)为140．85元／平方米、期间费用为4 21．5 5元／平方米，
其他费用为8．1 9元／平方米，不可预见费用为3 9．82元／平方米。
企业自筹资金l2．'178．55万元，工行土地储备贷款7 000万元(到期××集团
代还，详见附件：××集团承诺函，截至2002年ll月末，已归还l l00万元)，中行
流动资金贷款2 000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5 383．08万
元．销售滚动投八l3 711．46万元。企业自筹资金占总投资的30．76％，符合规定
的贷款要求，截至评估基准日．该项目已投八资金为29 229．93万元。
五、财务评价
经过评估测算。该项目的各项赢利能力指标测算结果如下：
1．项目建成后将实现：争利润4 1 0 8．1 7万元；
2．内部投资收益率按全部投资计为2 6．7 7％；
3．财务：争现值(还原利率为l 0％)按全部投资计为3 3 4 1．0 4万元；
／1．动态投资回收期(还原利率为l 0％)按全部投资计为2．0 3年；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设
定的基准收益率为l 0％)，财务；争现值大于零．说明该项目在计算期内按×
×行财务评价标准可行。
六、贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
t、评估结论
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。应对房屋开发及销
售回笼资金全程监控，做好货后管理工作。
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