世界上没有只涨不跌的商品，房地产也是。
    20世纪90年代，中国香港房地产泡沫破灭。
    在美国，2 1世纪初就发生过一次住房价格的巨大泡沫破灭——次贷危机。
    在中国，也曾经经历过一些局部的房地产市场泡沫，但人们似乎并未从前泡沫中吸取任何教训。
谢国忠认为，很多香港人的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。可能有人会认为，在1997年房地产崩盘之
后，香港人会像日本人一样摆脱对房地产的痴迷。可事实完全不是这样的。
    信心乘数、作弊、货币幻觉及都市传说，依然在房地产市场中发挥着巨大的精神作用。
    “你不能再给中国香港的房价一个价格标签，”中国香港一名房地产行业老手说，  “它就像是一
个宋朝的花瓶，或是毕加索的画作。我们有l3亿内地人想要来收集。你怎么能给它贴上价格标签?”
    阿克洛夫和希勒教授在《动物本能》一书中这样写道：
    很多人似乎都有一种强烈的直觉：无论什么地方的房价都只涨不跌。他们似乎真的确信这一点，
因此对持有不同意见的经济学家的观点充耳不闻。如果要他们拿出论据来，他们通常会说，因为土地只有
这么一点，房地产的价格一定会持续上涨。人口压力和经济增长不可避免地会强劲地推高房地产价格。

    人们并不总是认为房价只涨不跌，尤其是在房价连续数年或数十年没有上涨的时候。虽然土地面
积固定、人口和经济都在增长的故事长期以来一直很有吸引力，但只有在房价迅速上涨时才引人注目。
    房价“只涨不跌”论调的吸引力在于它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价
暴涨推波助澜。在房地产市场繁荣时期，房价只涨不跌论广为流传，并且被它背后的直觉进一步放大。
    楼价只涨不跌不是神话，而是一种人为制造出来的繁荣。
    在某些城市，  “背房游戏”曾经是一种隐蔽的作弊游戏。即通过商品住房的按揭，房地产开发
商、炒房者将大量的资金从银行套出，从而成为他们的“合理利润”。
    几年前，A先生买进一套价值l00万的房子，找了个老实巴交的乡下穷亲戚8，给他点好处，借8的
身份证来“背房”。也就是以150万的价格，名义上卖给8。
    以上涨50％为例来说明。

    A首次购房首付20万．其余80万银行贷款．l年后把房子当二手房子卖给B(自己)二
    二手房子继续贷款．B再首付30万．银行返还给A首付20万和差额50万．这时A净赚20万二同时．还
用“马甲”B拥有了一套房子(首付30万．欠120万贷款)二
    接着．假如楼市急转直下．A可以申请破产．把房子扔给银行．此时．已经套出了20万的利润二
    如果楼市欣欣向荣．还可以再找马甲C．再把房子以l50万卖给C．又可以拿回30万的首付．共获得
利润50万二
    当然．减去给8、c的“好处费”．以及各种杂费．能获得大约40万的利润二
    一些开发商在开盘前．会搞一个“内部认购”二通过这一举措．开发商可以非常清楚地了解到．

市场上有多少人要买房子．房子能卖到多高的价位二
    由此．开发商就根据认购的反馈信息．留下一定数量的房子用来炒作二假设有500套房子．市场上
有400多个真正的买家想要买．开发商就卖掉350套．留下l50套来炒．炒作的原理和“背房游戏”一致二
纸上富贵，终是浮云
    楼价暴涨的时候．尽管民怨沸腾．鲜有人会因为买不起而“跳楼”二
    楼价暴跌的时候．却一定会有高位套牢者因为心理承受不住而跳楼自杀二
    行为金融学认为．房价正负财富效应具有非对称性．人们对于亏损的沮丧程度往往超过同等赢利
带来的快乐二
    行为金融学弥补了传统金融学研究方法的一些缺失二行为金融学能够很好地从消费者主观因素和
心理因素．对房价变动影响消费的财富效应进行解释二
    财富效应又称做实际余额效应二简而言之．就是指人们资产越多．消费意欲越强二这一概念是哈
伯勒提出来的二
    在研究非充分就业的均衡状况的可能途径方面．哈伯勒把注意力集中在货币财富上．并指出在价
格下降时．这种财富的实际价值会增加；因此货币财富的持有者会通过支出过多的货币．来减少他们增加
的实际货币余额．从而提高趋向于充分就业的总需求水平二这种价格诱致的财富效应在理论上的正确性．
已被各种类型的货币财富所证实二
    前景理论的损失规避更能解释房地产价格上涨和下跌对消费的不同影响．即房价上涨的正财富效
应小于房价下跌的负财富效应二