正在沪渝试点中的房产税，若在全国推开，也将逐渐对未来整个房地产市场产生重
大影响。
    为地方政府刨造新的税源，并非房产税的唯一功能。假如20 15年之前对住宅全面开
征房产税，房地产市场格局将发生结构性的剧烈变化，一批投资者将不得不把手里的住宅逐
步抛向市场。抛售的住房数量，与此前的投资性购房比例有关。
    穗邦证券在这方面进行了研究。他们莸得的资料是，从l998年房产商品化改革以
来，我国共出售商品房面积约55亿平方米。假设其中的投资性比例为l％，抛售所增加的市场
供应上限为055亿平方米房源，占过去5年全国年均销售面积的78％；若该比例为5％时，增加

的供应量达255亿平方米，占比达至11364％：若该比例为10％时，新增55亿平方米，占比跃升为
78％；当该比例为30％时，新增抛售量的上线将达到l65亿平方米，占比达235％。
    不过，根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮2009年11月1日在第67谈中国
改革国际论坛上透露的数据，1999～2008年的l0年问，中国建了80多亿平方米的商品住房。
而根据国家统计局数据，2009年又销售了577亿平方米商品住房，2叭0年蕴工了6 12亿平方米
(假设全部售出)。那么，到2010年年底，全国商品住房总量约为92亿平方米。
    以此为基数，援引上述穗邦证券的研究，再以钟伟教授所说的投资性购房比例为
10％来计算，则可能抛售的投资性住房高达92亿平方米。当然，这些住房只是理论上存在
被“抛售”的可能，因为有些购房者即使征收房产税也不会抛售，而选择抛售的住房也是逐
步释放，而非集中赛跑。
    我们刚才说，征收房产税后，一批住宅将抛向市场，指的是二手房市场。深圳、上
海二手住宅成交量早已超过新房，北京也在2009年完成了这个转换。若2叭5年之前对住宅普
遍征收房产税，势必使更多城市加入到二手住宅成交量超过新房的队伍。这样的市场态势维
持5年后，二手房交易将成为整个房地产市场的主体。
    房产税普遍开征5年后，二手房经纪机构就将取代以建设商品房为主的地产商，拥
有市场的主要话语权。也就是说，像2 1世纪不动产、链家地产、中匣地产、我爱我家等房地
产经纪机构(房地产中介)，将至少拥有与万科、招商、保利、金地、龙湖、绿城等同等话
语权。而房地产市场上的风云人物将不再只是任志强、潘石屹、冯仑等一干地产商，一批房
地产经纪机构的老板，像2 1世纪不动产的张东纯和卢航，链家地产的左晖，还有若顺驰不动
产上市成功后的孙宏斌等，影响力将举足轻重。

    包括商品住宅在内，截至2叭0年年底，我们城镇住宅保有面积约140亿平方米。如
果其中的10％进入二手房市场流通交易，就是14亿平方米，相当于近年的年商品住宅销售面
积的两倍。周转率若加快，二手房交易量也随之增加。对住宅征收房产税，将极大地加快二
手房的周转率，大幅增加市场供应量。住房供应量的持续大量增加，将促使房价转为下跌。