j几年以后买房．是对于自住型贿房者来说；而对投资者来说．房地产最好拘投资时
期已经过去：未来j年．投资吱盏比前j年更差．越往后越差，
    过去l0年．是房地产投资拘黄金时期．土其是2004～2009年这j年回报最为惊人，
大城市房价普遍上涨了4～j倍．胜过了任伺投资品拘回报率，近j年来中匡吾豪几热，夏其资
产总额．增长速度令世界瞩目．萝是托了房价暴涨拘福，
    如果此前l0年是房地产拘黄金时期．那么2010年以后拘l0年．只能称得上是房地产
拘白银时气，如果限贿令只持续到2011年底．那么．经过2011年拘短誓下跌．2012～201j
年．总体上还处于房价拘平穗上升期．EF201j年年底拘商品房均价仍将高于2010年；如果限
贿令无限期持续．那萝建议地产商赶紧转型．或者趁早关门．另寻出路，从趋势上看．201j
年以后．房地产市场将步入运步下滑拘通道．EF2020年年底拘商品房均价将低于20 1 j年．甚
至不排除低于限贿令(假没)取消后拘第二年．那时房地产将迎来一个黑铁时气，
    2004年以来．大批投资者进入房地产市场．并获得暴利，其中部分投资者已经兑现
出场．相当一部分投资者卖了又买．坚守在楼市里．并期茎有更高拘回报，这些投资性商品
房．现在大量是空关或幕置，
    谢匡忠说：  “现在城市里拘商品房大约有6000万套．空置率是257i,～307i,，”这是他
到各个城市观察样本后得出拘热握，从统计学拘角度看．这个热握侵琏称得上准确．但萝我
个人观察拘现象．全匡各主要城市存在大量拘幕置商品房．恐怕也是不争拘事实，
    中匡社会利学硫金融研笺所研笺员易吏容曾经以“黑f指热”来描述各个商品房小
区拘空置现象．而彼严谨拘专家们嘲笑，但实际生活中．我们都会发现．新建住宅小区存在

大比例的闲置现象，主要的外在观察指标就是易宪容所说的黑灯，而且是长期黑灯。我们无
法用“黑灯指数”来推导空置率，但可以印证许多小区普遍存在高比例的住房闲置现象。顺
便说一下，真正能调查清楚小区住房空置数量的，电表无疑是最准确的一个。
    大量商品房闲置、空关，即是改善性需求或投资性需求的物质化体现。投资者愿意
将所购房子闲置，当然是希望房价继续上涨。我上文已经分析，2叭1年以后的5年，房地产
旦然总体上仍处于上升通道，但上升幅度极为有限，且匣有的泡沫正受到挤压。尤其是2叭1
年，部分房价泡沫将会被消除。假如2叭1年房价再不下跌，将招致中央政府更加愤怒的调
控，直到隐性目标得以实现。
    有人借口2叭1年通货嘭胀，会拉动房价继续上涨，因此鼓动大家继续投资房地产以
抵御通胀。这个理由似是而非。
    2叭0年年底，老百姓都普遍感受到，物价上涨得越来越厉害。因为经济学界正在讨
论货币超发现象，所以，有人就将正在加速的通胀归之为货币超发的结果，并认为消费者物
价指数上涨，必然推动房价上涨。
    前面已经提到，我国存在明显的货币超发现象。但是，我们的货币超发绝不是有4
万亿投资以后才产生的，而是至少实行了20年；通胀不是2叭0年才出现，也不是2叭1年才成
为央行须首要考虑的问题。
    消费者物价指数与房价之问，并不构成直接的逻辑关系。举个例子，200S年一季度
消费者物价指数涨幅达8％，根据上述观点的传导效应，二三季度房价应该比一季度大涨，但
实际情况是二三季度房价环比是在下降的。200S年消费者物价指数涨幅59％，bL200 7年增长
11个百分点，但当年房价并没有比上一年涨得更快。

    同样，2009年CPI涨幅低于2008年，房价涨幅却远高于2008年。我个人预测，经过
2叭0年10月以后的4～5谈加息后，2叭1年下半年CPI涨幅将在4％～5％区问运行。唯一不确定
的是国际大宗商品尤其是油价对于我国CPl的输入性传导影响。但总体而言，除非中东和北
非形势恶化，否则我国暂不具备发生恶性通胀的可能性。
    在这种趋势下，2叭1年的资产价格，尤其是房价和通胀的关系，与2叭0年并无本质
上的不同。声称通胀加剧，将推动房价加快上涨的观点，没有充足的嵌据。温和的通胀不足
以支撑房价上涨。
    鉴于此，以通胀为嵌据而加大对房地产的投资，理由是不充分的。它更像是某些机
构的一种炒作。2叭1～20 15年，房地产投资的回报率要远远低于此前5年，或者不及它的五
分之一，而投资成本却大增；此后5年，收盏率更会在此基础上继续下降。如果非让我说出
何种投资更为可取，那就是：未来10年，投资A腔的回报率将远高于投资房地产。