当我将谢国忠“未来五年大城市房价平均跌一半”的预言，转述给一位还未买房的
朋友时，他又惊又喜地问：  “是真的吗?是真的吗?”如果谢国忠的预言能够应验，我相信
一半以上准备购房的消费者宁愿等待5年后再去抄底。
    按照谢国忠的预测，房价最低时相当于当地两个月的平均工资。据北京市统计局数
据，2叭0年北京市职工年平均工资为504 15元。如果北京房价能下跌到平均每平方米l万元，
正相当于2叭0年两个月的平均工资。
    上一章我在分析未来5年决定房价上涨的几个关莲因素时发现，只有货币政策最有
可能变化。也就是说，未来5年将进入货币紧缩时期。但货币紧缩是个渐进过程，它尚不足
以立即推动房地产发生趋势性逆转。
    限购令将迫使2叭1年房价下跌，但它只是种临时因素，持续性无注明确。因此，行
政调控手段也不足以立即将房地产带八趋势性下行轨道。除货币政策之外，上一节我提到了
保障房和房产税这两个重大变量，但故意将另一个重大变量放在这里单独来写，那就是人口结构的变化。
    过去l0年，人口红利是房地产市场的一个驱动力。中国房地产市场进入居民个人购
房时代，是经历1998年房改过渡期以后的事情。也就是说，1998年后，城市居民购买商品房
才成为一种潮流和趋势。而2004年以后，各主要城市的改善性需求和投资性购房比列透步上
升，拥有一套以上住房的家庭数量持续增加。
    我要说的是，城市里1998年前后出生的臻子，其所在家庭绝大部分拥有一套住房，
相当一部分拥有一套以上住房。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对我说，他抽样调
查的数据是，全国投资性购房比列为l0％左右。但就我对身边有限的观察，拥有一套以上住
房的城市家庭，远远超过10％。
    2叭1年2月，天则经济研究所所长、经济学家茅于轼接受媒体采访时说，20年后，
中国的房子会大量地剩余。现在我们计划生育的结构，造成“421”的家庭结构，底下一个
小臻，上头两个父母，两个父母上头又是两个父母。祖父辈有4套房，到父亲这一辈还有两
套房，祖父死了之后这4套房都得留下来，结果房子就供过于求了，想卖都卖不掉了。20年
后，房子就大量地剩余，大量地掉价，都不值钱。
    茅于轼所说的20年后，也许还有点遥远，而现有家庭结构对城市房地产市场的娄似
影响可能提前，在10年后就会显现。1998年出生的臻子，城市以独生子女为主，他们大学毕
业时正好是2020年左右。当臻子只有一方家庭拥有两套以上住房，结婚后的年轻家庭会拥有
至少一套房(职方父母仍自住一套)；若臻子职方均各拥有两套以上住房，则结婚后的年轻
家庭将拥有两套以上住房(职方父母仍自住一套)。
    必须说明，以上只是一种基于经验认知的推导，而非建立于科学统计数据上的数理

推论。独生子女建立的年轻家庭，拥有住房数量的多寡，与目前改善性需求和投资性购房的
比列有关。但有一点可以明确，当这一代年轻人在本地走上工作岗位时，他们中的多数人无
须像今天的80后那样，急匆匆地购房，因为他们有房可住。
    如此，2020年后，像北京、上海这种大城市，新增住房需求，可能主要来自于新增
常住人口(包括流动人口和外埠人口)，而非匣有常住人口的改善性需求。也就是说，住房
需求将大为减少，而住房过剩的压力充分体现。届时，房价不得不转向下跌。
    保障房和房产税这两个重大变量有可能将该时问表提前。未来5年，如果全国保障
房能保持年均650万套的建设水平，那么，2叭2年后，以保障房为主体、包括中小套型普通
商品房在内，将占据市场50％以上的供应量。l998年房改梦寐以求的房地产市场格局将会实
现：中高收入家庭购买商品房，中低收入购买限价房和经济适用房，或租住公租房，最低收
入租住廉租房。
    未来5年，房产税如果在全国普遍征收，它将有力地抑制投资性需求，并驱赶投资
者将手里匣有的投资性住房透步抛向市场，极大地影响市场供求关系，从而拉动房价下滑。
仅在沪渝征收房产税还看不出它的影响，如果在全国范围征收，其效力则要大得多，货币政
策的变化，人口结构和家庭结构的变化，将令房地产市场于20 18。2020年发生趋势性变化；
但保障房和房产税这两个重大变量，有可能使房价下行的压力，在20 15～20 18年提前爆发。
也就是说，2叭1年平均房价下跌是一个行政手段导致的宪发性事件且走向不明，但房地产市
场的趋势性逆转必将到来，最早2叭5年，最晚2叭8年。
    基于此，我不同意谢国忠所说的“未来五年大城市房价平均跌一半”的观点。房价
真正步八下跌通道，最早将在5年后(2叭5年以后)，而不是未来的5年(2叭0年年底～20 15

年年底)。但是，还有一点可以明确，在房地产市场莸得超额收盏的时代正渐行渐远。