已经意识到了，我在前面几章分别谈到了几个与房价有关的重要因素。即，贫富差
距日盏扩大的收八分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续l0年以上货币超发的货币政
策，这些都是推动房价上涨的决定性因素。
    但有一个因素，我没有着重谈及，那就是所谓的刚性需求。它至少包括以下几方面
的内容：
    城市化带来的住房需求。近l0年是我国城市化加速的l0年，每年城市化率约增加1
胥百货南．。
    据住房和城乡建设部有关负责人介绍，2009年年底我国城镇化发展水平达至U466％，
保守估计至U2020年我国城市化率将达到55％。也就是说，未来10年，城市化水平仍将以每年
约1个百分点的速度递增。

    根据学者的研究，每年城市化率提高l～15个百分点，新增城市人口每年对住宅的
新增需求量为4 1亿～59亿平方米。这就意味着，未来10年，每年仅城市化带来的新增住房需
求就有约4亿平方米。
    刚性需求的另一个重要组成部分就是常住人口的改善性需求。
    根据住建部政策研究中心主任陈淮的介绍，虱]200S年年末，我国城镇实有住房总量
124亿平方米。而2009年全国蕴工商品住宅577亿平方米，2叭0年蕴工商品住宅6 12亿平方
米，即至2叭0年年底城镇实有住房总量约l36亿平方米。而陈淮说，2030年以前，全国一半
以上住宅须拆除。这意味着有超过60亿平方米的住宅要在20年内拆除，平均每年拆除375亿
平方米。拆迁导致的需求，如果不是首次置业需求，也将构成改善性需求的一部分。
    钟伟教授预测，未来10年，城市化和人口红利带来的新增需求和改善性需求，对住
宅的年需求量约为800万～l000万套，约台建筑面积8亿～lo亿平方米。而根据国家统计局数
据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，其中商品住宅约8亿平方米。这意味着，未
来10年，年新增住宅需求均相当于疯狂的2009年的商品房销售面积，不可谓不虎大。
    当然，预测只是理论上的，真正实现的需求存在一定变数。譬如，各地实行的限购
令，以及2叭0年11月以后对首套房首付和贷款利率的调整，对刚性需求和改善性需求都会产
生一定的抑制作用。但从长远来看，这部分需求不会消失，只会暂时性隐藏，一旦条件适台
(如限购令取消)，就会得到释放。
    刚性需求和改善性需求，尤其是刚性需求，是房地产市场发展的基础，它构成了房
价稳定的条件，但不足以推动房价上涨。真正推动房价上涨的另有他手，那就是上文提到的
贫富差距、土地制度和超发货币这三大因素。这些因素在2叭0年年底尚未看到大的变化，那

么，未来5～10年，它们是否会发生重大变化?
    贫富差距与现行收入分配制度有关。几年前，就有学者提出，中国基尼系数已达到
047，早已越过国际公认的警戒线。但我可以断定，2005年以来房价的大幅上涨，恶化了这
一系数，资产价格上涨使得贫富之问的差距悬如鸿沟。王小鲁博士课题组在《灰色收入和国
民收入分配》报告里提到，2008年，我国有93万亿元的“隐性收入”，54万亿元的“灰色收
入”。这两组数据即是贫富差距的数字化体现。房地产市场是这些灰色收入的最好去处，而
房价的上涨又再次嘭胀了高收入者的财富数量。