媒体在评论2叭0年房地产调控政策时，用了一个夸张的形容词：  “史上最严厉”。
但从不喜欢人云亦云的经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授说，2叭0年的调
控，肯定不能算是“史上最严厉”的，1956年没收私营产业，是连同企业主的房产一起没收

的，还有比这个更严厉的政策吗?
    我们不这么较真，因为号称“史上最严厉”，虽然不够严谨，但暗含的意思是与最
近10年的房地产调控政策相比较而言。2叭0年4月开启的此轮调控，发展到2叭1年2月中旬，
已经可以这么说：它是集历年调控政策之大成，种种手段无所不用之极。
    宏观方面，货币政策从适度竞桎回归稳健，并已进入加息通道，2叭1年3月以后再
加息两次是完全可能的。货币供应收紧，房地产信贷首当其冲。
    信贷融资方面，除了像l994年那样，完全停止给开发商发放开发贷款(实际上已大
幅减少)，其他的都在执行。资本市场再融资已暂停，信托也管住了，对个人住房贷款的限
制已快到极限，家有两套房的不准再买了，连首套房的优惠利率也取消了。
    房地产税收方面，5年内转让房产已要求全额征收营业税、个人所得税，契税的优
惠没有了，土地增值税的预征率大幅提高，并要求全面清算。房产税试点已经开始在上海、
重庆实行，全面推开恐怕是时问问题。
    行政调控壁峰造极，限购令畅行天下。虽然我认为限购令与“注无禁止即自
由”、“注无授权即禁止”的法律匣则相悖，但现阶段也只有表示理解。前面说了，不要总
是用法律来要求习惯以文件治理产业的调控部门和地方政府。监察部都盖章了，要是不出台
限购令，哪位市长没准真会被找去喝茶约谈呢。
    保障房建设规模虎大而且持续，土地做到了“应供尽供”。如上一章所述，保障房
对整个商品房市场的影响，将于2叭1年以后初步体现。
    这些政策集中涌来，哪个年头有此遭遇?专家告诉我们，有一种叫政策叠加效应的
经济现象。我的理解是，针对某个领域、某个经济现象，先后出台了一系列政策，一段时期

后，这些政策会产生“l+i>2”的效果。
    2叭0年4月以来的房地产调控，6个月没看出效果，不等于一年也没有效果。到2叭1
年下半年，系列调控政策的叠加效应必将出现，房地产市场的严峻程度将超过多数人的想
象。2叭0年7月我就提醒那些抱有幻想的地产商，不要低估了本届中央政府此次调控房地产
的决心，要顺势而为，“给领导一点面子”，至少在2叭2年年底以前，不要激怒领导出台更
可怕的政策。对地产商来说，最可怕的莫过于资金的匮乏。2叭1年下半年，所有的资金渠道
基本已被堵塞，而销售市场则是一片观望，在这种情况下，一批中小地产商将不得不率先毅
然降价，随后，品睥地产商也将加入打折队伍。但令人担心的是，那时降价也可能应者寥
寥。
    我可以肯定，这一轮调控必须成功，2叭1年统计数据里的平均房价必须下跌。但我
无法肯定，房价是否将从此转入全面下行，房地产市场是否就此迈八全新的世界。因为，房
地产制度以及与房地产相关的制度，没有根本变化；更重要的是，决定房价上涨的几个关键
因素尚未发生根本变化。
    经济学家赵晓说，在房地产供求格局、流动性过剩(货币超发)格局基本未变的情
况下，房价下跌是小概率事件。而海尔地产董事长卢铿则明确表示，第三轮房地产调控是完
全可能的，但再来一轮调控可能也是无效的。
    聪明如你，已经发现了我上述观点的矛盾之处：决定房价上涨的几个关键因素尚未
发生根本变化，意味着房价仍有上涨的动力；但我却声称2叭1年房价必须下跌。因为，一只
强大的有形之手介入了，此时它将大过市场的力量。
    2叭1年一季度，--Z线、三四线城市房价开始超越被限购城市进行补涨，如果它们

继续大涨下去，中央政府部门就有可能被迫要求这些城市将限购令引入。行政限购之后，是
行政限价。典型的例子是深圳和广州增城，设定区域最高售价。其实，上海至少在2009年、
北京至少在2叭0年就借助预售证的发放，实施了商品房售价的控制。延伸开来的具体做法
是：主管部门在发放商品房销售(预售)许可证时，可要求开发商定价必须低于同地段其他
商品房平均售价；同一楼盘的二期必须低于一期平均售价；每次涨价必须提前备案；所有房
源一次公开。
    2叭1年3月全国绝大多数城市公布的房价控制目标，被襄论讥为“房价上涨目
标”，既是自身没有信心的体现，也是没有学会如何用行政手段干预房价。倘若像上文所说
那样对房价实行直接的行政干预，即使没学过统计学的人也能看得出来，当地平均房价非降
不可。
    值得提出讨论的是，现有的行政调控思路，如果只是为保障房体系的建立廓清空
问，那么其期限终究是有限的；假如是要最大限度地消弭商品房的投资属性，则是对商品房
属性在认识上的一个重大分野。其结果将是整个房地产格局和发展方向的重建。
    遏制房价上涨，理应抑制投资需求。但是，抑制商品房的投资需求与抹去商品房的
投资属性，是两回事。首付和利率提高，这是前者；限购、限价，这是后者。当后者成为调
控的主导思路时，商品房的投资属性就岌岌可危了。
    要消除商品房的投资属性，顺理成章的做法就是高额征税。查阅日韩资料得知，日
本在城市化加速时期(195．0—1975．年)，对非家庭自住房(一般指第二套以上住宅)，最高
边际税率达75％，另有l0％住民税；韩国在1970。1980年代，转让11盐代l住宅(一户一屋)之
外的住宅，税率为705．％。765．％。买卖一套商品房，收盏的70％以上被政府拿走，全部风险却要

自己承担，恐怕没几个人愿意做这样的投资生意。
    假如仍处于城市化加速时期的我国确立同样的住房政策取向，即对转让家庭第二套
以上住宅征收70％以上的累进税，就意味着商品房将宣告与其投资属性诀别。这样的政策取
向，没有任何注理问题，关键是决策层要下得了决心。问题是，直到我校订此段文字时的
2叭1年5月中旬，我们仍没有看到决策层在这方面的定调。在这种背景下，行政调控的趋势
也是不确定的，姑且可视为权宜之计、过渡政策。乐观者或认为它只能行走到2叭1年底，悲
观者则可能认为会延长到保障房体系初步建立所需的5年时问——那是够久的。
    重申一句，我所说的2叭1年平均房价下跌，是指统计局公布的商品房平均价格，但
它甚至不表示你所在城市的绝大多数楼盘房价都会下跌。