人们总是在等待“另一个”文件的出台。过去l0年、20年，都是这样过来的。很多
产业和行业的管理，以文件而非注律注规为指导。哪个部委每年发出的文件要是少于10件，
该部部长的“年终总结”想必不知如何落笔。
    多年来我们正是以发布文件的方式来治理房地产市场的。我将这种现象称为“文件
治理”。房地产就是一个文件治理的典型领域。
    曾经有很多善良的专家呼吁，房地产市场要加强立注，譬如《住宅注》或《住宅保
障注》。然而，注律注规颁布了，如果不认真执行，也不过是纸上成文注，它的效用甚至还
不如一项文件通知。
    譬如，2叭0年11月月初，又有媒体称，房地产开发企业雪藏了近12亿平方米土地
(本人对该数字存疑)。而对闲置土地的处理，注律早有明文规定。l995年1月1日施行的
《城市房地产管理注》第二十五条规定：  “超过出让台同约定的动工开发日期满一年未动工
开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开
发的，可以无偿收回土地使用权。”斯年以降，全国有多少幅闲置的土地已是荒草萋萋，但
有几幅土地被征收了土地闲置费，又有几幅土地被政府部门收回?
    娄似的情况还有《物业管理条列》有关成立业主委员会的规定。全国每年数以千百
个住宅小区建成，但成立业主委员会的有几个?
    有时候，一纸文件击丁可以达到注律条文无注起到的作用。假如哪个城市的市委、市
政府下一道文件，规定某年某月某日起征收土地闲置费甚至收回闲置土地，我相信，它的效
果一定要比前述房地产注第二十五条好得多。

    法律法规不能没有，但法律法规颁布之后，还得有相应的文件。法院的判决当然是
引用法律条文，但很多地方政府的工作却是靠文件来运转的。地方政府的文件往往是援引更
高一级政府或职能部门的文件作为指引，有时甚至是以领导的讲话为工作指导。倘若哪位办
公厅副秘书长起草的某个通知，是引用《政府信息公开条例》作为主要参考，那真是咄咄怪
事。
    文件治理的思路决定了，产业政策和地方政府的政策，泣动大、周期短、调整密，
是正常的。如你所知，中国房地产市场虽然已畅行市场化12年，但在本质上仍是一个“政策
市”。政策的每次调整，都会带来市场的泣动。而正像我们上面梳理的，至少从2004年以
来，房地产市场每一年都会迎来新的调控政策，因而不可避免地随着政策而摇动、舞蹈。
    所以，任志强说：房地产市场的泣动，是政策引发的泣动。
    在我看来，多年调控失效的一个重要匣因，还在于我们实行的是文件治理。它的后
面是制度建设的匮乏和法律意识的不彰。我不期待房地产市场的管理能被嵌注治理替代，只
是期望新的文件能够更切台实际，更符台市场取向，更人性更良善。我承认，这与人浩的思
路是一脉相承的。
    2叭1年1月底，新的房地产调控开始。这会是本轮调控的最后一个文件吗?不是
的。有的地产商还期望能颁布新的文件来修正现在的文件，譬如取消限购令。