有一位小地产商跟我说过这样一件事：某谈皈局，当他把名片递给一个年轻女臻
后，听到了后者一声低低的惊呼——开发商总经理!你可以想象他们以后的暖昧故事。这位
小地产商说，名片引起的惊羡及暖昧，在他身上屋试不藏。也许他的话不无夸耀，但也不像
是完全编造。
    地产商的暖昧自然是与其财富杂糅在一起的。2叭0年，北京市公安局局长傅政华将
京城多家著名的夜总会都停业整顿了，地产商们需要寻找新的消费空问。早年，有关“天上
人问”、“夜宴”的故事，最早千金买笑的，是港台地产商，后来轮到了内地的地产商，而
且价码蹿升，从几万元到几十万元。这种挥霍为地产商妖魔化提供了部分印证。
    地产商的妖魔化还得有代言人。如果地产商都像台生刨展老板朱孟嵌那样，低调做
事，闷声发财，从不在媒体面前露面，社会公众无从知晓朱孟嵌是什么样的人，不清楚台生
刨展、珠江投资有几斤几两，除了“神秘”二字，很难燃起对地产商的其他感情泣澜。假如

地产商们都是这样的人，哪里谈得上什么妖魔化?
    妖魔化需要载体。又是号称地产商只为富人盖房，又是宣称地产商没有暴利，又是
坚称房价一直要上涨，任志强、潘石屹曝光多了，妖魔化就找到了现实的落脚点。不仅要有
人的载体，还得有事件的载体。这个事关百年安居的行业，时不时闹点“楼脆脆”、“楼例
例”的新闻，或者是强制拆迁，或者是改变规划，八住后还阻拦业主成立业委会，人民群众
怎么可能不恨你?
    有专家说，房地产和地产商的妖魔化是其成长时期的烦恼。按理说少年不知愁滋
味，青春期才有烦恼，而年纪轻轻的商品房，从诞生之日起就烦恼不断，八行不久的地产
商，成名之日就骂声不停。地产商的烦恼，是一个阶层与生俱来的烦恼。
    为何不能把地产商都杀了?
    按照激进分子的观点，被妖魔化的对象，真正的异端，是要被消灭肉身的。以此推
之，许多人民买不起房，而任志强总是在鼓吹房价还要涨，这样的异娄，不仅该揍，而且
该“杀”。
    可是，地产商恐怕是不能杀的，假如我们还想从市场上莸得住房的话。人们恨地产
商，绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚4,JL也知道，光是口头喊涨，房价是涨不上
去的。地产商的可恨在于，他们说房价要涨，果然一直在涨；可气的是，他们涨了这么久这
么高，还是不断有人来买房捧场。而且，不是上帝，也不是政府让地产商涨价，是地产商自
己身体力行在涨价。
    以北京富力城为倒。2002年2月28日，富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用
地，总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日，这个名为“北京富力城”的项目开

盘。时值“非典”肆虐，富力城打折后售价只有6000多元／平方米。潘石屹当时粗略计算以
后说，这样卖房富力要亏本。6年后，富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元／平方
米，且涨势未已。
    从每平方米6000多元，到超过25000元，大约涨了4倍。无论是北京、上海，还是广
州、深圳，6年上涨4倍，这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速，在大城市具有相当的普
遍性。
    假设富力城的收官售价是26000多元／平方米，那么，与最早售价相比，每平方米上
涨了约2万元。普通老百姓会认为，同样一幅地块，同一个地产商，每平方米售价增加了2万
元，这不是暴利是什么?
    与北京富力城隔两条马路的另一个大盘，台生刨展于200 1年拿地的珠江帝景，情况
也相似，最初的售价与最新的售价之问差不多每平方米也增加了2万元。
    万通控腔董事长主席冯仑曾表示，地产商平均资产收盏率达不到5％。而任志强则
称，房地产行业年平均利润率只有8％左右，房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十
几。“不信你去查一查万科这几年的年报，它的利润率是多少?”
    根据年报，2009年，万科营业收入4888亿元，净利i8533亿元；同年，富力总营业
额为l82亿元，纯利为292 1亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下，富
力地产有自己的建筑公司和设计院，整个产业链通吃，它们的利润率一般要高于其他同行。
    我的数学从小就差，所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称，
2009年房地产上市公司的利润率超过30％，不知道是不是真实的，如果属实，这个问题应该
由任志强来回菩。我所了解的地产商，毛利润率最高的是潘石屹的SOH0中国，超过50％。

    普通人关心的是，一个项目的售价6年上涨4倍，为什么它的年利润率不足20％?我
的理解是，房地产项目开发周期少则两三年，多则七八年。一个项目总体看来是暴利的，但
利润分摊6～8年，每年的利润率就没那么高了。
    富力执行董事吕劲说：  “一个楼盘，赚得最多的不是发展商(地产商)，而是小业
主(投资者)。购房者将最早售价与最后售价相减，就得出暴利的结论，但他们不会想到建
材成本的上涨，装修成本的上涨，资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖，
捂到现在，早就赚翻了。”
    我无意替地产商的暴利辩护。从社会平均利润率来考察，房地产开发行业当然是暴
利行业。这个行业的“暴利”，有支撑它的经济、社会和消费基础。再仁慈、善良的地产
商，他的项目单价能卖2万元／平方米，就绝不会只卖1万元／平方米——他宁愿拿这多卖的l
万元去做慈善。
    因为暴利，就要“把地产商都杀了”，至多是一种无奈情绪的宣泄。对地产商的怨
恨，不可能导致这个阶层和房地产行业的消失。但我听到一种并非普通老百姓的说法：房价
为什么这么高?就是因为房地产企业不是国有的。如果大部分房地产企业都是国有的，中央
一声令下，房价就降下来了。
    先说后一句，  “中央一声令下，房价就降下来了”，实现这种可能性只有一个办
法：回到计划经济时代。这个办法与“把地产商都杀了”的做法本质上是一样的，都是让我
们重新回到没有市场化地产商的时代。
    再说前一句，  “如果大部分房地产企业都是国有的”，实现这种可能，有一个简单
的办法，像20世纪50年代企业改造一样，对所有民营房地产企业强制实行国有化。有些极端

民粹主义者可能想这么做，但代价十分高昂。
    现实是，即使是国有地产商，也未必自动降价。2006年11月30日，北京首开集团下
属的开发集团和北京城建下属的兴华地产以26亿元夺得广渠路36号地的时候，北京城建主要
领导曾经公开宣称，他们的商品房售价不会超过9600元／平方米。但一年多以后，他们在这
幅土地上开发的“首城国际”一期最低开盘价即为l3500元／平方米，随后开盘价直接涨到每
平方米IS000元、2万多元。
    想必你所在城市也是有国有地产商的，你是否发现，国有地产商就一定是低价售
房，或自动降价?估计很少口巴。除非是中央一声令下。
    中央一声令下，房地产回到计划经济时代，这意味着什么?意味着我们又要排队等
待实物分房，或者进一小步，排队买房，就像现在有些单位的公务员。不明白排队等待实物
分房是什么情形的85后，可以问一问你们的父母或爷爷奶奶。简单来说，就是按照职务、级
别、年龄(司龄)、学历、住房和人口情况进行打分排队。按此标准，普通人能在40岁以前
分到一套房，就相当于今天的高铁速度了。
    我承认自己是市场化的坚定拥护者。房地产是市场化程度最高的行业之一。没有市
场化，就没有房地产的今天，同样也没有民营地产商的今天，包括潘石屹、冯仑等。这一
切，全籁l998年6月部署的一场伟大改革。