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除了上面提到的售后回租，还有一种售后包租，但却是被现有法律政策
所禁止的。售后包租模式于2 0世纪7 0年代起源于美国，后来流行于日本、
中国台湾和香港地区。在售后包租模式中．开发商将其开发的物业划分为
小面积，分散出售给购买者。随后，开发商再与购买者签订返租合同，交由
开发商统一经营或统一招租，租赁期限3至l 0年不等。在返租期内，投资
者可获得开发商每年以购房总价款的8％至l 0％甚至更高利率支付的租
金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经
营，或要求开发商原价回购。2 0世纪9 0年代中期这种销售模式自香港传
人，兴起于广州、深圳等沿海发达城市。随后流传全国。这种“售后包租”的
销售一般需要业主与开发商签订两份合同．分别是房屋销售合同和房屋租
赁合同。
比如，上海希盟投资管理有限公司对位于上海市长寿路的缤纷生活家
居广场采取售后包租的销售方式，希盟公司与业主签订租赁协议．返租的
租金是每3个月支付一次，一年4次，分1 0年返回购房款：第l一3年，支付
的年租金总额为房价总额的9％；第／l一6年。为l 0％；第7一l 0年，为
l l％。据此推算，缤纷生活家居广场的业主在l 0年的包租期内能得到年
均l 0％的回报率，等于l 0年返本。售后包租的模式源于产权商铺的兴起，
而开发小产权商铺是为了应对开发商的资金短缺问题。由于商用房产投资
相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积
的物业分割成小单元．并以承诺回租的方式吸引消费者。从2 0 0 3年开始，
这种小产权“分割"出售以及随之而来的“售后包租”方式成为一定时期内
商业地产运作的一种普遍做法。
售后包租是一种隐蔽的融资方式。开发商通过承诺高的租金收益率吸
引投资者购买商铺，然后再将这些以高利息成本筹集来的资金用于具有更
高收益的项目的开发，为项目筹集资金，并赚取投资利差。
售后包租并不属于融资租赁范畴，与前文介绍的售后回租有很大差异，
这种差异表现在三个方面：第一，在房地产融资租赁中，房地产商回租的房
地产被用于进一步的开发或者持久经营．由开发商或者其子公司取得这些
物业的占有权、使用权、收益权以及部分处分权等。而在售后包租关系中，
开发商实际上处于中介的地位。代理业主负责出租和管理这些物业．开发
商的投资早已通过出售物业而回收。第二，从合同关系上看，尽管两者部
涉及买卖合同和租赁合同，但是合同关系的当事人有很大不同。售后包租
的买卖合同关系发生在开发商与购房人之间，租赁合同关系其实并不发生
在这二者之间，开发商代理业主来出租和管理物业，是一个委托代理关系。
而房地产融资租赁过程中的买卖关系以及租赁关系发生在开发商与金融租
赁公司或者投资公司之间。第三。从风险控制角度看，售后包租没有相应
的风险控制机制．投资者面临较大风险。而房地产融资租赁有严格的抵押
担保制度，并且开发商直接面对的是资金实力以及风险管理水平都比较高
的租赁公司，风险比较小。
售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商
在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项
目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别
的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目
建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商
品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关
系，易引发债权债务纠纷等。
售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或
者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国
家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采
取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采
取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"第十二条规定：
“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告
中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的
承诺。
(责任编辑：zhi) |
