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先来看一个案例。某公司是经某省省政府批准设立的中德合资企业，
经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。
2 0 0 8年4月，该公司在郑州市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完
工，对其中的临街商铺拟采用售后回租方式销售。商铺单位面积为5 0平方
米，每平方米售价2万元，开发商与6 0个购房者同时签订了房地产买卖合
同和租赁合同。合同约定．商铺售价l 0 0万元．需一次付清。开发商将所
售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后l 2年内每年可
以得到商铺款8％的租金。开发商每年收取商户的租金为6 0 0万元，需要
支付给购房者的租金为4 8 0万元。我们的问题是：对售后回租方式销售商
铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间?
售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角
度．说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中．开发商同时以三
种身份(售房人、承租人和出租人)出现。按照国家税务总局《关于从事房
地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》的规定，
该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行
税务处理。作为销售业务，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产"
税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费
用(含货币、货物或其他经济利益)作为计税依据，按照5％的税率计算缴纳
营业税。另外，在销售不动产时。如果将价款与折扣额在同一张发票上注
明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的．不论其财务上
如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费
或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务．开发商一般先向商户收
取租金．然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应
根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目。将从承租方所取得租金的全
额收入作为计税依据，按照5％的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开
发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。
在上述租赁业务中。购房者是商铺产权所有人，出租房屋时。需要缴纳
营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和
教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房
屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说。存在着
一定的税收筹划空间。
方案一：由开发商在与购房者签订售房合同的同时．与购房者签订房屋
租赁合同。开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关
税费。开发商每年收到商户的租金6 0 0万元，应缴纳税费计算如下：营业
税Il 6 0 0 0 0 0 0×5％Il 3 0 0 0 0 0(元)；城建税Il 3 0 0 0 0 0×7％Il 2 1 0 0 0(元)；
教育费附加一3 0 0 0 0 0×3％Il 9 0 0 0(元)；税费合计3 3 0 0 0 0元(其他税费计
算略)。
方案二：开发商成立物业管理公司．开发商在现房销售时．只与购房者
签订房地产买卖合同．由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合
同。财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》规定．从事
物业管理的单位．以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、
电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营
业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额l 2 0万
元作为计税依据．按照“服务业”税目5％的税率缴纳营业税金及附加；也可
以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收商户的租金6 0 0万
元，分解为代收租金4 8 0万元和代理手续费l 2 0万元，物业公司代收的租
金4 8 0万元不用纳税，仅就代理手续费l 2 0万元缴纳相关税费。物业公司
缴纳的税费计算如下：营业税一l 2 0()0 0 0×5％一6 0 0 0 0(元)；城建税一
6 0 0 0 0×7％一4 2 0 0(元)；教育费附加一6 0 0 0 0×3％一l 8 0()(元)；税费合
计6 6 0 0 0元。
对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同
比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费2 6 4()o()元。Ⅲi
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