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动态分析和静态分析是投资项目财务效益分析的两种基本方法。在实
践中，房地产贷款项目的财务分析一般以动态分析方法为主，并适当结合
静态分析方法。投资回收期、；争现值、内部收益率等几项指标，是金融机构
进行房地产贷款项目财务分析的主要工具。
1．投资回收期
项目投资回收期是指项目投资全部被收回的时间。动态投资回收期考
虑了货币时间价值，即以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所
需要的全部时间。
2．；争现值
项目净现值(net present value．Nt’V)是指房地产开发项目在开发建设
期间净现金流人量的现值。项目净现值是反映房地产开发项目赢利能力的
最重要的指标，；争现值越大则项目的赢利能力越强，只有当；争现值大于零
时，项目开发才具有可行性。因此．贷款人在评价房地产开发贷款时，净现
值指标具有非常重要的参考价值。项目；争现值的准确性一方面取决于项目
现金流量估值的准确性，一方面又取决于项目投资贴现率取值的准确性。
因此，如果贷款人已经对项目现金流量进行了检验，那么贷款人就应该1,-S
检验项目；争现值的重点放在对后者的检验上。在实践中。金融部门一般是
按照贷款年利率加上1％一3％来对项目贴现率取值的。
3．项目内部收益率
内部收益率(internal rate of return，IRR)可定义为使项目在寿命期内
现金流入的现值等于现金流出现值的折现率。也就是使项目净现值为零的
折现率。内部收益率是使用最广泛的财务评价指标。内部收益率实际上就
是房地产企业所要求的最低的报酬率。当投资额一定的时候，内部收益率
越高，意味着备期现金流入越多。一个项目的内部收益率至少要不小于贷
款利率(或者以贷款利率衡量的资金的机会成本)才是有利可图的。这意
味着，对贷款人来说。采用内部收益率能够判断项目可能承受的最高贷款
利率。
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