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代理问题的产生是由于委托人与代理人之间存在着信息不对称，即代
理人通常拥有信息优势，他知道委托人所不知道的事情。例如。代理人知
道自己的真实努力程度，而委托人只能根据某些可观测到的东西(如产量)
去进行猜测；或者委托人不知道代理人的效用函数(比如。企业经理可能追求
销售收入最大化而不是利润最大化)。前一种情况属于隐蔽行动问题，后一
种情况属于隐瞒信息问题。典型的委托代理理论与隐蔽行动问题有关。
由于代理人的行动不为委托人所觉察，所以代理人就有可能采取偷懒
或者投机取巧的行为，损害委托人的利益。而自己却不会受到相应的足够
的惩罚，这样就产生了道德风险。为了避免发生代理人利用委托人的授
权，从事与委托人利益不符的活动．抑制道德风险．委托人就需要设计一套
激励约束机制，诱使代理人在追求自身利益最大化的同时．选择实现委托
人效用最大化的行动。这就是委托代理理论的中心内容。
在房地产市场中存在很多委托代理关系。比如，在物业管理者与业主
委员会之间存在着委托代理关系。业主委员会是委托人，物业管理者是代
理人。在签订委托合同后，物业管理企业接受业主委员会的委托。开始行
使对物业的管理权。物业管理企业知道自己的工作努力程度，但是业主不
知道，业主只能通过它的管理业绩．比如治安状况、环境整洁程度等来观测
管理者的努力水平。但是管理业绩与工作努力程度之间不存在完全正相关
关系，例如，物业管理区内的治安状况固然与物业管理公司的保安措施有
极大关系，但是也与业主的个人素质、物业的结构和设施、地方警力的配合
等有关系。所以，物业管理区的治安良好并不能说明物业管理公司的保安
措施周密，它也可能是因为业主的防范意识比较强或地方警力巡查严密。
由于业主不能根据管理业绩准确推断物业管理企业的真实努力程度，所
以，委托代理关系就产生了：物业管理企业拥有业主所不知道的私人信息
一工作努力水平，有可能会利用他所拥有的私人信息来谋取不正当利益，
损害业主的利益。业主面临的问题是设法诱使管理者将其私人信息显示出
来，并采取符合业主利益的行动．同时．给定业主的策略．管理者由于采取
这种行动而获得最大利润。
类似的例子还有住房公积金委托贷款。在这种委托代理关系中，住房
公积金中心(下称中心)是委托人，商业银行是代理人。中心在将住房贷款
资金划转给经办银行后并不清楚银行是如何管理贷款的，比如，中心在委
托合同中会要求银行为借款人及中心提供优质服务以及确保经审核后的贷
款材料应具有合法性和真实性并认真做好贷款管理和催收工作，但事实
上，中心很难知道银行是否采取了合适的行动，委托合同中的相关条款是
不可执行的，而银行利用这一点，从自身利益最大化出发，有可能采取有损
委托人利益的行动，例如，银行放松对借款人的资信状况审查．对贷款使用
缺乏有效监督，或者对贷款本息催收不力等。银行采取利己行动的一个客
观原因是源于《住房公积金管理条例》的一项规定：贷款风险由中心承担。
因为中心是资金的所有权人‘u，它应该承担资金经营风险，但是具体贷款业
务是由银行承办的．银行的不适行动也会带来风险。虽然中心在与银行所
签署的委托贷款合同书中会明确提出银行应该承担由它的疏忽或不尽责而
造成的风险．但是实际上很难区分风险责任．最终风险还是由中心独自
承担．
虽然中心不能直接观察到银行的努力程度．但是可以根据可观测变量
来设计激励机制。比如委托贷款发放量是可以观察到的，中心可以根据贷
款量来推断银行的努力程度，并建立一种与之相联系的报酬支付计划．达
到激励银行选择对委托人最有利行动的目的。
(责任编辑：zhi) |
