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多种多样的房地产合同赋予了交易的一方或者双方很多有价值的期
权。只不过大多数期权并不在有组织的交易所内交易。比如．在住房抵押
贷款中蕴含着提前偿还期权和违约期权。提前偿还期权是指住房所有者在
抵押贷款到期前的任何时候都有权提前偿还贷款余额。这相当于住房所有
者取得了一项买方期权。实际上抵押人发行了可在到期日之前的任何时候
回购的债券(用于购买住房)，执行价是抵押贷款被回购时的贷款本金余额
(按照贷款名义利率贴现)。而回购时剩余还款额的价值与回购时的市场
利率有关。如果市场利率下降。对贷款人而言剩余还款额的价值上升。当
执行价格低于剩余贷款价值时，借款人就有可能回购该债券(即提前偿还
贷款)。
违约期权是借款人拥有的卖方期权。抵押贷款是以住房上的留置权作
担保的。如果借款人不能够再继续偿付本金和利息。贷款人就有权利处置
抵押房产并以处置所得来偿还贷款。当房地产价格下跌到贷款余额之下的
时候，违约期权就开始具有价值。这个时候借款人就会选择将房地产卖给
贷款人来偿还贷款．即借款人以低于债务价值的执行价格(房地产价值)执
行了该卖方期权。
下面来看一个房地产交易期权的例子。深交所上市公司金融街
(0 0 0 4 0 2)于2 0 0 5年5月l 9日与Excel Parl rICES China FUN D，I。．P．(下称
“Excel公司”)就金融街F2地块部分项目签署了《购买选择权协议》，以人
民币l 6 0 0万元购买金融街一处价值8．7 8亿元房产的选择权。
根据协议规定。金融街授予E xcc]公司购买金融街F2—1(A)座房产及相
应停车位的选择权，Excel公司须在本协议签署后5个工作日内向金融街一
次性足额支付选择权对价共计1 6 0 0万元人民币。Excel公司在选择权对
价足额支付后，应根据协议规定．在选择权时限内(2 0 0 5年1 2月3 1日前)
且项目完成主体结构封顶后，对是否行使该房产的购买选择权做出决定并
书面通知金融街。若金融街在协议规定的选择权时限内收到Excel公司的
购房通知，则按照协议规定，Excel公司应支付的购房款约8．1 7 7亿元以及
车位租售款约6 0 7 2万元，且上述选择权对价款将被视为购房款的一部分。
若金融街在协议规定的选择权时限内未收到Excel公司明确表示的购房通
知，则视为该公司自愿放弃行使该房产的购买权。已支付的购买选择权对
价将全部作为补偿款归金融街所有，本协议自动终止。
这种期权交易对于双方而言均在一定程度上锁定了业务风险。若协议
中的标的价格在选择权期限内上涨，无疑。Excel公司将行权，并因为期权规
避了价格上涨的风险；若标的价格跌幅超过期权成本．Excel公司可能放弃
行权，金融街同时也能获得l 6 0 0万元期权对价的补偿。
此外，在房地产开发中也隐含着期权。比如，在房地产开发中面临很多
不确定性，城市规划的变化就是一种。在某地区的城市规划明确之前。开
发商可以先不忙于对此地段进行开发，等到规划风险消失之后再开发。当
开发商延迟此投资方案时，对他而言即获得一个等待期权的价值(the value
of the option lo wftit)。就项目净现值随着时间变化的特征而言，这种延迟
期权具有看涨期权特征。
(责任编辑：zhi) |
