风险是在房地产投资过程中必须考虑的问题。在房地产估价中，对风
险的处理是通过对贴现率的调整来实现的。该方法的理论依据是：贴现率
是投资者进行项目投资；夫策时所要求的最低报酬率，当项目投资的风险增
大时，投资者要求得到的报酬也上升，反之，当项目投资的风险减小时，投
资者要求得到的报酬也下降。所以风险越大，贴现率越高。风险越小，贴现
率越低。这相当于对远期的收益给予一个较小的权重，以体现不确定性随
着时间的延长而增加的情况。在金融资产的定价中．经过风险调整的收益
率由资本资产定价模型(CAPM)给出。根据CAPM，无风险利率、市场收益
率和该资产的系统性风险决定了合适的贴现利率。
    不过CAPM的应用有限制条件，要求资产市场是完全竞争的、有效率
的，在这一点上．房地产市场并不符合要求．因而CAPM不适用于房地产估
价，不过其指导思想仍然是有效的——风险越大的投资，应该提供越高的投

资收益率。比如．房地产权益投资的贴现率就应该比债权投资的贴现率更
高。这是因为债权人能够优先获得扣除经营费用后的现金流，并且在房地
产上拥有留置权，而权益投资者的现金流是不确定的。