资产能够为其所有者带来一定时期的现金流。投资者购买某种资产所
看中的就是该种资产产生现金流的能力。因此，某种资产的价格是由未来
一段时间内所产生的现金流量来决定的。所有现金流量在投资者购买时点
上的价值之和就是该资产的价格。这是一种被称作现金流折现的定价方

法。定资产价格的因素有三个：现金流量、现金流发生期次和贴现率。任何一
个变量发生改变，部会对资产价格产生影响。给定时间、现金流量和贴现
率对价格的影响是相反的。现金流量越大，投资者愿意支付的价格越高；
贴现率越高，投资者愿意支付的价格越低。
    这个公式能够用于任何一种能够为其所有者带来现金流的资产的估
价，不论是股票、债券还是实物资产如房地产。就房地产而言，不仅包括实
物房地产，还适用于房地产抵押贷款、住房抵押贷款证券、房地产股票、房
地产投资信托等资产的估价。