在房地产政策体系中，除了房地产金融政策外，还包括了其他一些方面
的房地产政策，因为这些政策的直接影响对象包括了房地产业，因此，通常
将这些政策称之为房地产微观政策。房地产微观政策主要包括土地政策、
房地产税收政策以及房地产结构政策等。
    土地政策是政府调控土地供给的主要手段，因此，土地政策主要是通过
影响房地产市场的供给从而对房地产业施加影响的。由于土地是房地产业
生产经营所依赣的不可替代的要素，因此，土地政策的政策功能是房地产
其他政策所难以替代的。从目前的情况看。因不同国家和地区的土地制度
存在差异，因此．不同国家或地区的政府在具体运用土地政策方面也存在
着差异。例如，在我国，土地实行的是公有制，在土地公有制下，政府代表
全体公民享有对土地的所有权，土地资源基本被掌握在政府手中．在这种
制度背景下，政府实施土地政策的主要手段是直接增加或减少土地的供
给。然而在西方国家，土地实行的是私有制，政府掌握的土地资源十分有
限，在这种制度背景下，西方国家的政府则主要是通过放宽或限制建筑许

可证的方法，间接影响土地的供给。
    房地产税收是政府从房地产生产、流通、交换、消费等各个环节所征缴
的税收。具体地看，房地产税收又可分为收益税和物业税两种类型。在这
里，所谓收益税是指对房地产交易或投资所得所征缴的税收。例如，我国
于2 0 0 5年出台规定，要求对房地产出售收入中增值部分征收一定比例的
房地产营业税，在这里，房地产营业税就属于房地产收益税的范畴。此外，
对房地产开发企业所征收的所得税、营业税等也属于房地产收入税的范
畴。物业税则是对持有房地产资产所征缴的税收。例如，美国的税法规
定，要求按照房地产评估价值的一定比率征收财产税，在这里，财产税就是
我们所说的物业税。需要指出的是，目前我国还未出台物业税的相关规定。
    与土地政策不同，房地产税收政策主要调节的是房地产需求而不是房

地产供给，在这一点上，房地产税收政策与房地产金融政策相一致。但是，
在对房地产需求的具体调节效果上，房地产税收政策与房地产金融政策却
存在着差异。例如，我们可以通过对第一套住房给予物业税豁免的方法来
具体实施房地产税收政策，由此可见，在区分不同市场群体的市场需求方
面．房地产税收政策有着其独特的优势。然而在这一方面．房地产金融政
策的优势却并不明显，至少是没有房地产税收政策那样明显。当然，房地
产金融政策能够比较有效地对整体性的市场需求进行调控，在这一方面，
房地产金融政策具有其自身的政策优势。
    房地产结构政策是对各种调控房地产市场供应结构政策的总称，房地
产结构政策主要是通过对房地产开发企业行为的规定来达到对房地产市场
进行调控的目的。例如，为了鼓励中低档住宅的供应，可以对新开发住宅
的户型进行明确的限定，也可以对高档住宅的销售价格设置上限，这些政
策就是我们所说的房地产结构政策。房地产结构政策，尽管表面上看是调
节市场供给，但实际上，它也能对市场需求进行有效的调节。例如，2 0 0 6年
5月，我国出台了著名的“9 0平方米户型限制政策”，该政策规定，所有城市
今后新建住宅的供应中，9 0平方米以下的住宅必须达到新建住宅总供应量
的7 0％以上。这一政策就不仅调节了市场供给，而且也调节了市场需求。
因为从当时我国房地产市场需求的具体状况看，9 0平方米以下户型的住宅
已经不能满足高收入阶层的住宅需求，而只有中低收入的家庭才需要9 0平

方米以下户型的住宅。因此，从政策效果上看，“9 0平方米户型限制政策"
实际上在很大程度上将高收入阶层的住宅需求剔除出房地产市场。