1．住房抵押贷款
    住房抵押贷款是以借款人所购住房为抵押而发放的贷款．有时候还需
要担保。按照偿还的方式．住房抵押贷款可以分为等额本息偿还、等额本
金偿还、等额递增或者等额递减偿还等多种形式。从利率的可变性角度，
住房抵押贷款分为两种基本形式，即固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷
款。目前银行提供的住房抵押贷款类似于浮动利率抵押贷款，当中央银行
调整法定基准利率的时候．从下一年度的l月l号起．未到期的住房贷款利
率随着调整。现在有些银行开始尝试提供固定利率抵押贷款。2 0 0 5年1 0
月下旬，央行正式批准光大银行、建设银行和上海浦东发展银行的“固定利
率放贷”业务申请，2 0 0 6年1月5日，中国光大银行宣布推出固定利率住房
贷款，5年以下、5年以上至l 0年两个档次的固定利率分别为5．9 4％和
6．1 8％，比同期贷款基准利率分别高出0．0 9％和0．0 6％。

    2．房地产开发贷款
    房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发
的房地产项目所需建设资金的贷款。包括住房开发贷款、商业用房贷款、
经济适用房贷款(原国家安届工程贷款)和其他房地产开发贷款等。为了
得到开发贷款，需要准备必要的文件，比如房地产项目可行性研究报告及
批准文件、项目年度投资计划、初步设计以及批准文件、《土地使用权证》、
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》等。
    3．流动资金贷款
    流动资金贷款用于满足企业维持生产经营周转资金需要或临时性资金
需要。房地产开发企业流动资金贷款是指房地产开发企业因资金周转所需
而申请的贷款，不与具体项目相联系。流动资金贷款的特点是期限灵活，

能够满足借款人临时性、短期和中期流动资金需求。uj
  4．房地产债券
  房地产债券规模一直不大．在房地产资金来源中占比不到0．2％。
2 0 0 0年以后未再发行新的债券。从债券规模存量来看，l 9 9 7年4 8 6 9 1亿
元，l 9 9 8年6 2 3 1 9亿元，1 9 9 9年9 8 7 0 3亿元，此后逐渐下滑，到2 0 0 4年未
为3 5 4 9亿元。房地产债券发行受到很多条件制约，比如l 9 9 3年的《企业
债券管理条例》要求企业近三年连续赢利，资本规模达到一定要求，等等。
而国内房地产企业经营规模普遍较小，资金周转特点也不容易满足连续赢
利要求，所以债券融资难度比较大，规模比较小。我国房地产债券最先出
现在1 9 9 2年，由海南省推出．分别是“万国投资券"、“伯乐投资券”、“富岛
投资券”，总计1．5亿元。1 9 9 3  1 9 9 8年上半年，受政策限制，房地产企业
没有公开发行房地产债券。l 9 9 8年以后政策限制逐步放松，房地产企业重
新恢复了债券发行，到l 9 9 9年，债券在房地产开发企业资金来源中的占比
上升到0．2 1％。但随后份额一路下滑，2 0 0 4年降至l 9 9 8年以来的最低
点，绝对值不足2 0 0 0万元．占比仅为0．0 0 1％。
    5．融资租赁
    融资租赁是指出租人对承租人所选定的租赁物件。进行以其融资为目
的购买，然后再以收取租金为条件，将该租赁物件中长期出租给该承租人
使用。融资租赁具有的基本特征是：第一，由承租人选定拟租赁投资物件，

由出租人出资购买。第二，具有不可解约性，承租人无权单独提出以退还
租赁物件为条件而提前终止合同。第三．中长期租赁。所有的融资租赁交
易的绝对期限在一年以上。第四，融资租赁是三方当事人。即承租人、出租
人和供货商；两个合同，即贸易合同和融资租赁合同。融资租赁正成为一
种新型的投融资机制，经过多年发展，已从最基本的直接购买融资租赁发
展成多种形式，如转融资租赁、售后回租融资租赁、委托融资租赁、项目融
资租赁、销售式租赁等。
    房地产融资租赁包括售后回租以及将要推出的房屋融资租赁。售后回

租也叫售房返租、售后包租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促
进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房
地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分
售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。所谓
房屋融资租赁指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人
向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人，承租人交付租金。租赁期
间．使用权与产权相分离，当合同期满租金付清时，不动产产权即归承
租人。
    6．预收购房款
    预收购房款相当于向购房人借款，是一项重要的资金来源。并且没有资
金成本。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。
《城市商品房预售管理办法》规定．商品房预售应当符合下列条件：(1)预售
人已经交付国有土地使用权出让金．取得了国有土地使用权证书；(2)预售
人已经取得了该建设工程规划许可证；(3)预售人投入建设的资金，按照提
供预售的商品房计算．已经达到了工程建设总投资的2 5％以上，并且已经
确定了施工进度和竣工交付日期：(4)预售人已经取得了商品房预售许
可证。