(一)房地产金融以抵押权为基础
    抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权，即债务人或第三
人不转移对其财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不能履行
债务时，债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中
优先受偿的权利。由于房地产贷款(特别是住房抵押贷款)期限比较长，贷
款风险大，银行通常要求借款人以其投资的房地产为抵押品作为借款人履

约的担保，所以．从这个角度讲。房地产融资是以房地产抵押为基础的。即
以房地产抵押权的设立为开始．并以取消(债权如期清偿时)或执行(债权
不能清偿时)抵押权为结束。
    (二)房地产融资的证券化
    在一定意义上说，房地产金融是资产证券化最活跃的领域。这与房地
产的特性有关。房地产单体价值大并且位置固定，这造成房地产投资门槛
高且流动性差。当房地产投资者利用银行贷款来投资的时候，银行就陷于
以短期负债支持长期资产的境地，从而面临流动性风险。为了使房地产贷
款具有流动性，银行对住房抵押贷款进行证券化。所谓抵押贷款证券化是
指将抵押债权以有价证券的形式出售给其他投资者来实现再融资．这便使
长期的抵押贷款资产具有流动性。房地产证券化的另一种重要形式是房地
产投资信托(REITs)。房地产投资信托解决了房地产分散化投资以及降低

投资门槛的问题。
    (三)房地产金融具有较强的政策性
    一方面。房地产业发展受到城市规划、土地政策、产业政策等政策约束，
导致发放房地产贷款的金融机构也必须考虑贷款的项目是否符合国家产业
政策，否则贷款将面临巨大的政策风险。另一方面，住房问题是政府关注
的焦点．解决城市居民住房问题关系到社会稳定，而住房金融为城市居民
解；央住房问题提供金融支持。因此，政府往往通过调整财政补贴政策、税
收政策或信贷政策等措施调节住房金融市场，来实现政府住房政策目标。
    (四)房地产金融市场波动大
    由于土地资源的稀缺性以及房地产的异质性和供给缺乏弹性．所以房
地产容易成为投机的对象，引起房价在短时期内大幅度的起落。而房地产
信贷以抵押权为基础的特点决定了房地产信贷与房地产市场波动之间存在
一种正反馈机制，即房价上涨会使抵押品价值增加。银行债权得到更有效
保护，刺激银行扩大贷款规模．从而引起房价进一步上涨，而这又诱使银行
进一步扩张信贷，这一过程周而复始。而一旦房地产泡沫破裂。这种正反
馈机制会使房地产信贷急剧萎缩。严重的房地产金融风险会引起整个金融
市场出现危机。发生在1 9 9 8年的东南亚金融危机以及2 0 0 7年下半年发
端于美国的次贷危机对全球金融市场的影响即是明证。