广州的昌盛集团也被2008年的房地产调控击中。但与顺驰和中新地产不同，邹锡昌
的昌盛集团虽然上市失败，但公司控股权还在他手里，只是交了一笔不菲的学费。
    2007年12月，当听说邹锡昌确实已在路演时，说实话，我是吃惊的。因为一年前的
2006年9月，在北京东四十条的南新仓大厦，他还对我们说只满足于现状，不会跟风去上
市。但当年年底，他还是被投行的利嘴说动了心。
    按照邹锡昌自己的解释，昌盛集团并不是非上市不可，但那时广东不少地产商都已
经或正在准备上市，谈起来，邹锡昌觉得自己并不比别人差，怎么就不可以上市。而昌盛集
团是邹锡昌百分百控腔，上市以后可以完善治理结构。于是，他说服公司高管，决定引进战
略投资者。
    2006年年底，昌盛集团与高盛旗下刨投基金GSS IA签署协议，向后者发行2500万美
元可赎回可转换债券，利率7％。职方约定，如果上市成功，GSSIA可占l25％的股份，如果上
市失败，则罚息，利息增至每年28％。这实际上就是一个人们常说的投行与待上市公司的对
赌协议，美林与恒大地产就鉴了娄似协议。
    邹锡昌匣计划在2007年10月上市，那会是个绝佳的时问窗，SOH0中国就是在当年的
这个顶峰卖出了一个好价钱。但2007年的香港资本市场，一如既往地讲求土地储备数量，如
果没有成规模的土地储备，就得有潘石屹那样的商业故事讲。昌盛中国土地储备只有区区80

万平方米，商业模式也未成型，中华广场是商业加写字楼，其他都是住宅。所以，必须加大
土地锗备。
    2007年3月，刍口锡昌经人介绍，看中了广州花都一块建筑面积40多万平方米的土
地，可以很快办好手续，不会耽误当年10月的上市。但遭到高盛派往昌盛集团的执行董事的
反对。这位勤勉的董事四处看地，发现了中山一幅体量巨大的地块。
    2007年9月18日下午，昌盛集团举睥308谈，以79亿元的价格竞得中山市西区沙朗一
幅占地35 1 7万平方米(台5275358亩)的地块，台楼面地价226 1元／平方米，而当时周边房价
只有约3000元／平方米。这意味着该项目日后的售价须达5000元／平方米以上。
    刍口锡昌对这块地的心理价位是5亿元，击丁以近S亿元成交。这种行为对行事谨慎的刍口
锡昌来说，无疑是个巨大的冒险。力促刍口锡昌拍地的高盛集团，以自己是公司股东为名，不
肯惜钱给昌盛集团。无奈，刍口锡昌于当年11月以年息l3％的高昂成本，向皇家苏格兰银行借
款648亿元，支付土地敦。这块地和这笔借款，是埋在刍口锡昌身边的另一个地雷。
    至U2007年年底，昌盛集团已拥有包括山西太匣规划建筑面积约50万平方米的商住项
目，广东中山规划建筑面积l20万平方米的低密度住宅和购物中心项目，山西侯马6000亩土
地，武汉郊区l45亩的项目，总计约300万平方米。后来，昌盛集团还在天津莸得一个规划建
筑面积30万平方米的项目。
    2008年1月S日，刍口锡昌在电话里向我确认，昌盛中国将于1月31日在香港挂睥，预
计1月23日确定全球挂睥价格，融资23亿～3 1亿港元。但随后鉴于表现不佳的市场环境，将
集资总额大幅削减至83亿～l l28亿港元。
    2008年1月22日，  “黑色星期二”降临香港和A腔市场。当日，港腔暴跌2000多点，

下跌87％，刨下2001年9月11日后的最大跌幅。次日，昌盛中国宣布暂停首次公开募腔计划。
3月20日，l年聆讯有效期闪过。后来，邹锡昌表示暂不考虑上市事宜。
    上市失败，邹锡昌却要面对投行的罚息和高息还款。2008年，广州地产界几度盛传
昌盛集团正在寻找中华广场买家的消息。事实上，邹锡昌不得不在已建成的广州中华广场和
仅是一幅净地的“中山广场”之问作出选择。
    邹锡昌留下了自己倾尽l0年心血打造的中华广场。2009年6月，昌盛集团以64亿元
的价格将中山广场项目转让给奥园中国，邹锡昌在该项目上亏损超过2亿元。8月，邹锡昌将
中华广场商场部分l4年经营权租给海印股份。所有欠款还清。
    为什么许家印向投行借款10亿美元，反而熬过来了，并成功上市，而借款额仅及许
家印十分之一的邹锡昌反要割地大出血?邹锡昌后来谈到这件事时说：  “我没有许家印的那
个狠劲。许家印可以去跟美林、穗银那些投行拍桌子，我不行。我没有他的魄力。”
    当时的背景是，高盛威嗨要拍卖中华广场，拿回它的那份投资。而邹锡昌心疼自己
辛苦养大的臻子，不愿意被嗜血的投行抱走，只有忍痛卖地。邹锡昌在回顾这段历程时一再
劝诫同行，国际投行都是利盏至上的动物，不要把他们当成救世主，否则难免被咬。
    在我看来，邹锡昌没有任何必要去上市。他既没有香港投资者所需要的商业模式，
也没有虎大的土地储备，即使2007年10月勉强上市，也卖不出好价钱。昌盛集团一个项目接
一个项目地做，资金需求并不迫切，实在周转不开，收盏稳定的中华广场随时都可以抵押贷
款数十亿元。
    有时，一个小小的偶然因素会将企业引向另一个完全陌生的轨道。仅仅是因为潮汕
人讲面子，被别人友善地开了几句玩笑，邹锡昌就决定也要上市，未免过于仓促草率，代价

也过于沉重。这或许也从另一方面说明，昌盛集团更多的是凭老板的悟性、直觉在运作，企
业战略不够清晰，即使有战略，执行不够坚决。
    幸运的是，2007年昌盛集团没有为上市而疯狂借贷大举囤地，否则，昌盛集团后来
的命运就很难说了。