若中新地产不能在2009年2月22目前偿付l5亿元票息，债权人有权要求其提前偿还4
亿美元本金。2009年6月，中新地产尚需赎回ll亿港元可转债，两者相加4个月时问须支付的
资金达30多亿港元。与现金相比，缺口达l0多亿元。
    2009年1月2 1日，中新地产的新会计师事务所陈叶冯会计师事务所发布截至2008年
10月3 1目的未经审计的中期业绩显示，中新地产营业额为5．780万港元，同比大幅减少9445。
期末的经营性现金流是一1 4亿元。中新地产非流动贷款一年后需偿还24亿元，另有近20亿元
的应付贷款。
    10多亿元的资金缺口，即使对于一般地产商也不算什么难事。但问题在于，2006～
2007年大举囤地，令中新地产面临应付土地款和在建工程资金需求的巨大压力。至2008年年
底，中新地产在12个城市有l6个大型发展项目，土地储备约为l480万平方米。正是它的土地
储备量，使得匣本名不见经传的中新地产为人所知。
    2007年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入3 1亿元入主珠
海淇澳岛影视城。该项目建筑面积约22 1 6万平方米。匣定于2008年年底通过规划并开工的淇
澳岛，2009年底仍未通过规划。而正是这个项目，成了压垮中新地产的一根大棒。
    中新地产的前董事局主席郦桎技为此以个人名义向上海城开借得l8亿元。正是这笔
借款，将上海城开引入了中新地产后来的重组。
    2叭0年1月19日晚，上实控腔(0363一HK)发布公告称，将收购中新地产(005．63—

HK)前主席郦桎技所持有的5亿腔旧腔及由中新地产发行的6S4亿腔新腔，收购价格为2746亿
港元。收购完成后，上实控腔将占中新地产扩大腔本后的4502％，成为中新地产单一最大股
东。上实控腔拥有上海城开59％的股权。
    与此同时，中新地产前主席郦桎技将以25亿元向中新地产购回淇澳岛项目。交易完
成后，郦氏占中新地产扩大后腔本211％的股权。剔除淇澳岛项目，上实取得中新地产在11个
城市超过l l00万平方米的土地储备。
    截至2009年12月31日，中新地产总负债高达193亿港元。而1～8月，中新地产销售
额仅为5 13亿港元；幸好四季度业绩大幅增长，全年预售款共得$76亿港元。但即使如此，将
其资产和债务冲抵后，净资产却所剩无多，基本相当于郦桎技从上海城开借的那18亿元欠
债。也就是说，上实控腔以l8亿元债权换来了中新地产45％的股权。
    第一轮的房地产调控，顺驰例下，刨始人孙宏斌只剩526％股权，但保留了一个完整
的融刨中国，并于2叭0年10月7日在香港成功上市；第二轮的房地产调控，中新地产中招，
刨始人郦桎技毅然割臂求存，留下2 11％的股权和一个2009年12月3 1日评估价为人民币225亿
元的淇澳岛项目。
    中新地产旦是香港上市公司，在内地知名度并不高，它的例下未引起太大反响。在
我看来，中新地产的案例提供的启示是：第一，不可贪大，否则有可能食而不化。第二，不
可盲目轻信投行，到境外高息借债。这种债券也差点绊例绿城、恒大。第三，管理要本地
化，销售要市场化。中新地产的营销管理乏善可陈。第四，危机来临，果断断臂。这一点郦
桎技做得比孙宏斌好。
    在普通人看来，顺驰和中新地产都是资金链断裂后拱手易主，而路劲基建主席单伟

豹却说：顺驰的问题，从根本上说还是管理的问题。单主席评论孙宏斌是一个“极端聪明的
人”，而有些远不如孙宏斌聪明的地产商，正在为自己很好地活到现在而自大自恋，但这些
只是撞了大运的人，终有一天会为自己的狭隘短浅付出代价。