根据国家统计数据，2004年一季度全国固定资产投资同比增长43％，比上年同期加

快152个百分点，房地产开发投资增长4 1％；新开工项目过多，全国新开TS0万元以上的项目
近两万个，比上年同期增长3 1％，其中新开工计划总投资增长67％。
    4月，针对钢铁、水泥、电解铝等行业的宏观调控开始了，随后发起了对开发区的
清理工作，进而是对整个土地市场的治理整顿。
    2004年4月29日，国务院办公厅以国办发明电(2004]20号下发了《关于深入开展
土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期问“三个暂停”，
其中之一是：半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。很显然，这是一个用行政命令调
控市场的行为。
    农用地转非农建设用地，在全国房地产开发项目中，也许并不占主要比例。但是，
这个“暂停”，必然带来土地供应的缩紧。事实上，当年对开发区的清理整顿，其主要结果
也是土地供应的收紧。虽然我对当时以雷厉风行的紧急行政措施抑制投资过热表示理解，但
是否有人想到，紧缩土地供应将对未来的房地产市场产生怎样的影响?
    市场的报复很快就来到了。2003年媒体还在为13亿平方米空置商品房而惊讶，到
2005年却发现我们突然与紧张的商品房供求现状不期而遏。
  一记臭招：营业税。
  在整理历年调控文件的资料时，我发现2005年的调控通知发得最早。难道，2004年
抑制土地供应导致的供求关系矛盾，在一季度这种传统的销售渍季就表现出来了?
    2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》  (国办发明
电(2005]8号，业内称之为“国八条”)，明确提出，  “对住房价格上涨过快，控制措施
不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责

任人的责任”。这被视为行政调控房价的体现。2叭1年1月26日以又一个新国八条，重申了
这种“问责制”，但5年多来，从未听说哪个市长因为其所在城市房价上涨过快而受到处
分。
    “国八条”之后紧接是“新国八条”。5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关
于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发(2005]26号)，提出了稳定房价的八条措
施。这个调控我印象最深的，是祭出了征收营业税这把钝刀。
    通知规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其
取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时
免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减
去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一年后，限制升级，规定中的“2年”改为“5
年”。
    也不知道这是哪位处长寓在房问里，苦思冥想，突然灵感闪现，他一拍脑袋：有
了!以为对限制年限内转让住房征收营业税，就能抑制投资投机，减少需求，从而稳定房
价。但是，这种不去市场第一线做实际调查的做法，必然受到市场的嘲笑。
    这项政策执行5年多的实践表明，它非但没有起到抑制房价的作用，而是恰恰相
反，成为加大购房者负担，推动房价上涨的帮凶!请起草制定这项政策的官员们，去问问二
手房经纪机构，去问问买卖过二手房的居民，在限定期限内转让二手房，有几个不是由买方
承担营业税等税费的?我问过的所有二手房经纪机构和经纪人，几乎都回菩是购房者承担，
而不是政策制定者提出的二手房业主。这难道还不可笑吗?而且，在交易环节繁复征税，明
显是给商品流通设置障碍，这是市场经济的大忌。