政府不会听任房地产市场自行调节，即使失败l0谈，它也要再调控第11谈。
    回顾历年的房地产调控，沧桑感慨之余，仍不禁为某些调控政策的举轻若重而叹
息，错误的措施早已铸定了后来的结果，房价越调越上涨。

    我们是以文件治理的思路来管理和调控包括房地产在内的所有产业。房地产市场的
泣动，很大程度上就是文件的泣动带来的。
    也许2叭0年启动的这一轮调控，会有所不同。而如果调控再次失效，那么，我们就
只有静待市场的报复了。
    早在2004年，谢国忠就预言中国房地产泡沫将破灭。这个按照西方经济学逻辑来预
测中国房地产的经济学家，此次于2叭0年9月30日发出的预言——2叭2年房地产泡沫破灭，
且让我们静候。
    贫富差距日盏扩大的收八分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货
币超发的货币政策，是推动房价上涨的决定性因素。刚性需求是稳定房价的基础因素。除了
货币政策，其他因素未发生大的变化。
    有一个正在进行之中的重大变量——大规模的保障房建设，还有一个正在发生的重
大变量——对住宅征收房产税试点，这两个因素将对房地产格局产生重要影响。
    2叭1年房价必须下跌。不过，中国房地产市场真正转入下行轨道，最快或许是从
2叭5年开始。房地产最好的投资时期已经过去。如果此前10年是房地产的黄金时期，那么
2叭1年以后的l0年，只能称得上是房地产的白银时代。
    顺驰、中新地产和昌盛中国，这三个在调控中受过伤或例下的案例，从三个不同的
视角，或许可以提供不同的启示。
    多年调控为何遏制不住房价220 10年10月15日，在中央人民广播电台召集的一次内
部座谈会上，我和《中国新闻周刊》的编委刘彦有过一次小小的争论。
    自我介绍是经济学专业出身的刘彦，声称是自由市场经济的信奉者。她认为：实践

表明，持续多年的房地产调控是完全失败的，  “房地产根本就不应该调控，而应该交给市场
自由调节”。
    我表达的观点是：房地产调控是必要的，但过去的调控手段基本是错误的。但我忘
了告诉她，从根本匣则出发，在反对行政管制、倡导自由市场这一点上我们可以达成共识。
而关于调控成果，我只能取中庸之道：调控不能说完全失败，但也很难说成功。
    另外一个共识是，多年的调控，没有真正遏制房价。所有人看到的现实是，2叭0年
的房价bL2000年高出数倍甚至10倍(取决于你所在的城市)。人们据此得出结论说：政府越
调控，房价越上涨。但问题是，房价上涨，果真是调控本身带来的结果吗?
    中国房地产研究会副会长颐云昌曾经跟我说起过去房地产调控成效的问题。在颐云
昌看来，政府必然要对房地产进行调控，虽然越调控越上涨，但如果政府不调控，对房地产
放任不管，房价会上涨得更快，  “比现在高得多”。经济学家赵晓也表达过娄似观点。
    历史是没注假设的，但历史的逻辑也并非遵循事先张扬的客观规律。“政府不调
控、房价就会涨得更高”的观点，恰如“政府不调控、房价会更稳定”的观点一样，都行走
在我们可认知的历史逻辑之外。在我们这样处于漫长的市场经济转型时期的国度，连商品房
成本都要求被公示，怎么可能要求政府放弃对房地产市场的调控?
    我写这一段的前两天(2010年11月4日)，我的朋友、  《经济观察报》地产主编吕
尚春居然想跟我讨论2008年以来凯恩斯主义潮流的对与错。在我看来，今天对凯恩斯主义的
反攻更像是犬懦主义的事后清算，正如试图让80多岁的格林斯潘为2008年的美国金融危机负
责一样。